各城小地产商卖地救命 万科等房产大鳄出手抄底

2008-05-19 08:45:39 来源: 理财周报(北京)
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对于房地产企业来说,2008年轻无疑是个难熬的年。受一系列宏观政策的影响,许多房地产企业的资金链已经处于非常紧张的状态。为了缓解现金流危机,北京亦庄的某开方商打出“买一套联排别墅赠送一套价值63万元的精装公寓”的招牌,紧跟其后,临近北京CBD(中央商务区)商圈的一个大户型楼盘干脆“买房送宝马”,据某房地产中介人士透露,此种促销力度,在近十几年都是很罕见的。

然而大力度的促销似乎不能解决资金的问题,相对于万科、保利等“地产大鳄”来说,中小企业的日子才真叫难过。据理财周报记者了解,目前很多中小房地产商已经到了“砸锅卖铁”的地步。而抛地换钱,无疑是它们解套的有效途径。

4月7日,奥园地产一则“中国奥园寻求土地合作”的信息在网上发布,不到十天就得到了数十个土地出让方的回复;4月21日,重庆市联合产权交易网重点项目一栏,各区县挂牌转让项目17个,其中房地产项目就有13个;5月9日,南京传出消息,有开发商不得不为2000万元的资金瓶颈抛售土地。

“抛地”成风只为“保命”

理财周报记者连续拨打了广州几个房产公司的电话,“我们已经歇业了。”一家小型房产公司的经理告诉记者。而某写字楼租售部经理告诉记者:“这家房产公司早就退掉了租的写字楼。”

“这是一个典型的优胜劣汰过程。”房产知名学者易宪容向理财周报记者分析,“房地产开发商已经清楚地意识到房地产市场将发生根本性的变化,意识到整个中国房地产市场的逆转,这就是国内土地流拍及市场泡沫破裂的意义所在。”为了撑到“春天”,多数仍“活着”的中小房产商开始“弃地保命”。

据易宪容所言,导致众多房地产商相继转让土地解决资金流危机的另一原因,则与中国出台的新土地政策不无关系。

“新土地政策明确规定房地产开发商必须全部交清土地出让金才能获得土地证。这些都表明,以前那种房地产市场‘空手套白狼’的经营模式完全被堵死。房地产开发商通过推高土地的价格、推高房地产上市公司的价格来吹大房地产市场泡沫,进而把这种房地产泡沫吹大的风险让商业银行及整个社会来承担的可能性自然就被减少。”

在这种情况下,房地产商只能通过转让所囤积的土地来“过冬”。北京市土地储备中心和亚豪机构的数据显示,今年一季度,北京共成交41宗地块,成交土地面积530万平方米,规划建筑面积655万平方米。其中,住宅或含住宅性质用地27宗,规划建筑面积574万平方米,分别占总成交面积的85%和88%。而去年同期,北京仅成交11宗地块。与土地放量形成对比的是土地招投标市场的冷清。近半年来,参与一块住宅用地竞标的开发商通常不超过5家,以往开发商抢地的盛况如今已难再现。

据广州市房管局从事土地转让法律审核的内部人士向理财周报记者透露,今年一季度提交土地转让的申请的标的土地明显多于去年同期转让数量,由于土地转让的审核较为严格,大多土地转让正在审核中。

房产大鳄接地抄底

据重庆一家房产中介透露,仅最近一个月,就有6家房地产开发商委托公司收购房地产项目。

“近期,部分手中有土地、却缺乏资金的中小型开发商,正在主动寻找实力型开发企业,有意转让土地。”一位正寻觅土地的开发企业人士向记者透露。

另据业内消息透露,地产大鳄万科乘机兼并了不少开发商的项目,抄了土地市场的底。其中,惠州的海景别墅项目,地价仅605元/平方米。上海宝山区罗店项目地价约4689元/平方米,均属超值。而在东莞,最新一幅地块的拍卖成交地价为4121元/平方米。就在它的旁边,万科通过二级市场新增的近50万平方米大盘,地价仅为3144元/平方米。

而相比万科,显得更进取的是保利地产。一季度保利地产新增天津、长沙、上海、长春、青岛、成都等地合计6个项目,总建筑面积255.2万平方米,总地价28.14亿元,平均楼面地价为1102元/平方米。其中长沙和成都项目为合作形式,具备绝对控股权。

最让保利地产沾沾自喜的是,据控股子公司的项目报告显示,4月保利地产又新增了辽宁丹东项目,规划建筑面积52.6万平方米,土地出让金仅4500万元,楼面地价仅相当于85元/平方米。

众家“抛地”可能导致房价再下滑

易宪容认为,土地市场的价格是房地产市场的价格先行指标,如果大量的土地流拍,且全国土地市场的价格全面向下运行,将预示着未来房地产市场的价格走向。

在目前的情况下,开发商对房地产市场的预期并不乐观,自然会反映到土地市场上,这就是土地价格走低或土地流拍的根本所在。

而依据易宪容的观点,目前由于房地产市场整体出现的资金链断裂从而致使各大厂家竞相出让土地,必然会引起全国土地市场的价格下滑。土地市场价格下滑的直接影响就是“吸货”大鳄未来的产品成本的降低,成本的降低则会连锁反映到商品房价的下降,这对于大多观望买方的消费者来说,他们无疑是最大的受益者。

六城地产气象站

北京

4月份,北京二手房整体交易均价为9778元/平方米,与去年同期相比上涨6.54%;但环比增幅明显放缓,与3月相比仅提高0.48个百分点。尤其是内城四区挂牌量的小幅过剩使得其高企的交易价格有了较为明显的回落。

上海

近日,在上海市政协调研上海推进廉租住房建设和建立健全经济适用住房制度情况时,上海房地部门负责人透露,今年年内拟将廉租对象的收入准入标准放宽至家庭人均月收入800元以下,而即将开建的经济适用房申请对象的准入标准也初步拟定为人均月收入2100元以下。

广州

广州市国土房管局宣布从5月10日开始,广州市全面启动解决房产证办证难的工作。需要办证的业主可以登录房管局网站填写调查表并提出办证申请,房管局分类清理后,将以楼盘为单位登记造册,并根据解决方案确定工作时限,以楼盘为单位通知业主排期办证。

深圳

深圳市国土房产部门近日发布了1至4月份的楼市分析报告。报告显示,今年4月,深圳的住宅均价为约11900元/平方米。报告统计,3月房价环比2月降幅为16.53%。而4月房价与3月份相比下降约为13%。

重庆

重庆市春季房交会于近日在陈家坪展览中心举行。据悉,参展商在房交会期间成交的商品住房,将享受契税和登记费减半的优惠措施。而二手住房方面,除了契税和手续登记费减半之外,营业税也进行了调整,普通商品住房(建面144平方米以下)免征营业税,非普通商品住房(建面144平方米以上)营业税按照差额计征的方法收取。

杭州

中国(杭州)第八届最佳人居环境展览会于5月16日至19日期间在和平会展中心和世贸中心同时举办。参展房源210个楼盘大部分可售。在本届人居展上,中小户型将继续稳唱主角。同时据不完全统计,整个5月也就是人居展前后,一共约有3500多套房源集中放量。这两个消息对于首次置业或首次改善型置业者来说,无疑都是不错的利好。

张伟 本文来源:理财周报 作者:孙迎娣 责任编辑:王晓易_NE0011
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