楼市处整固期 下季料纳升轨

中银报告自去年7月至今年2月份，本港住宅楼价已上升20.6%，但受到外围经济不明朗及金融市场大波动影响，楼市随之进入整固期。中银香港(2388)发表的报告指出，料第二季住宅楼价或出现3-5%的调整，但不会大跌。同时，经济好、收入增、供应少等因素，将支持楼市，待外围经济和金融市场波动的恐慌缓和后，料楼市下半年可重踏升轨。

去年下半年起，本港楼市一直受惠于银行大幅减息、本地经济持续增长、通胀重临及落成量低等利好因素而大幅上升。据差饷物业估价署的数字，本港整体住宅及100平方米以上住宅的售价，由去年7月份至今年2月分别上升20.6%及21.9%，当中个别热门的市区豪宅物业，如机铁九龙站上盖物业的升幅更达40%以上，反映本港楼市十分炽热，当时市场更担忧楼市会否出现泡沫。

外围不稳拖慢入市

然而，在今年2月中起，本港楼市逐渐受到外围经济转趋不明朗和金融市场大幅波动所影响，打击市民投资和置业信心，拖慢入市步伐，成交大幅缩减，楼价出现轻微回落。

报告指出，全球金融市场波动历时超过大半年，虽然近日情况略为稳定，料金融机构亏损的最坏情况或已过去，但美国经济和金融活动尚未真正复苏，对其复苏力度是否强劲仍未表乐观。在经济不明朗因素增多、港股曾跟随全球股市大幅调整35%，及楼市累积升幅甚大的影响下，楼市于2、3月间踏入整固期，成交量明显缩减，价格轻微回软。

成交连13月过万宗

从楼宇买卖成交量看，4月份本港楼宇买卖宗数将降至11,000宗左右。虽然成交宗数较去年11月份楼市炽热时的18,105宗，大幅下跌接近四成，但4月份的成交宗数仍超过10,000宗，且是连续13个月创下10,000宗以上的水平。

4月份的表现仅次于1996年至1997年连续15个月成交宗数创下10,000宗以上的纪录，反映本港楼市即使步入整固阶段，成交量亦从高位回落，但相比05年至06年的整固期，每月楼宇成交宗数最低只有5,000多宗为佳。至于楼价方面，以中原城市领先指数作为指标，该指数自去年9月至今年2月录得连续23周上升，报73.81点。其后便随着楼市步入整固而在高位徘徊，于71.93点至73.98点之间窄幅波动，波幅大约3%。当前该指数最新报72.57点，仅较高位下跌2%左右，反映本港楼价至今的调整幅度不大，只有数个百分点，与一些报道指本港楼市出现「劈价」的情况并不吻合。

劈价集中一手物业

由此可见，在这轮楼市整固中，减价个案主要集中于即将入伙的一手物业，及一些投资比重较高的屋苑。在今年4至5月间，有多个新盘同时入伙，包括位于奥运站的浪澄湾、将军澳的城中马尺、红戛的海滨南岸、以及马鞍山岚岸等，部分投资者早前购入多个单位，在入伙前必须承造按揭或把单位卖出，故有投资者选择割价推售单位，以减轻财务负担。

同一情况亦出现于投资比重较高的二手大型屋苑，如太古城和沙田第一城等，这些屋苑的楼价跌幅较整体楼市为大。然而，发展商没有减价促销单位，现时本港每年的新住宅供应只有10,000至13,000个单位左右，是30多年来的新低，加上发展商吸纳土地的成本甚高，故他们在经济基调保持良好下，即使楼市步入整固，大多不急于推售项目。与1999年至2002年楼市大跌期间，发展商割价推售项目的情况大为不同，可见发展商看好后市的态度。 (本文来源：文汇报 )