房 地 产：分化的市场 房地产行业4月月报

    投资要点

    总结前四月，全国房地产市场的发展似乎进入了一个分化格局。一方面，北京、上海房价继续维持、偶尔小幅上扬的同时成交量震荡；另一方面，以深圳为代表的珠三角地区，房价继续下探。而全国其地区市场受到真个市场前途并不明朗的影响，呈现出不愠不火，冷暖相交的局面。

　　我们看好房地产市场长期发展趋势的同时，认为市场存在短期波动和下滑属于行业发展的正常轨迹。我们同时认为就今年而言北京、上海的地产市场相对下降空间有限。而珠三角地区则相对悲观。对于全国其他城市，短暂的波动、下滑将逐步吸收07年所产生的泡沫。这有利于此后市场的健康、持续性发展。

　　虽然目前市场存在分化格局，但是对于行业长期走势我们依旧乐观。基于我们对政府和目前行业发展情况的认识，以及近期行业的发展，我们维持对整个行业短期给与“谨慎推荐”的评级。

　　在个股方面，除了适当低配前期推荐的“龙头组合”、“金中华”外，还可以低配奥运板块地产企业，推荐首开股份（600376）。

　　重点公司盈利预测表：

    总结前四月，全国房地产市场的发展似乎进入了一个分化格局。最为明显的是一方面，北京、上海房价继续维持、偶尔小幅上扬的同时成交量逐步回暖；另一方面，以深圳为代表的珠三角地区，房价继续下探。一手房、二手房价格螺旋下滑的趋势似乎仍然没有消减的迹象。而全国其地区的市场受到整个市场前途并不明朗的影响，呈现出的是不愠不火，冷暖相交的局面。

　　我们看好房地产市场长期发展趋势的同时，认为市场存在短期波动和下滑属于行业发展的正常轨迹。我们同时认为就今年而言北京、上海的地产市场下降空间相对有限，因为对于这两个城市的地产需求不仅仅来自全国，而且也在吸引世界的眼球。而对于珠三角地区则相对悲观，因为目前市场波动带来了投资客的抛售情绪大增，使得市场短期供应明显增大。对于全国其他城市，短暂的波动、下滑将逐步吸收07年所产生的泡沫。这有利于此后市场的健康和持续性发展。摇钱术：分层递进选股法

　　一、行业宏观数据分析：

　　1.全国各地区3月房价有所回暖，但地区差异较大

    据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2008年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比2月低0.2个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比2月高0.1个百分点。

    新建住房销售价格同比上涨11.4%，涨幅比2月低0.4个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比2月高0.1个百分点；其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比上涨0.1%。分类型看，经济适用房销售价格同比上涨4.7%，环比与上月持平。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨12.1%和12.9%，环比分别上涨0.2%和0.8%等。新建商品住房销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上月低0.8个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比上月低0.7个百分点。

    分地区看，新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：乌鲁木齐25.3%、海口18.3%、宁波18.2%、北京16.9%和蚌埠16.9%；环比涨幅较大的主要城市包括：北海3.9%、金华2.4%、乌鲁木齐1.9%、三亚1.9%和宜昌1.8%等。环比价格下降的主要城市包括：深圳-4.9%、南充-0.9%、南京-0.8%、惠州-0.7%和哈尔滨-0.6%等。

　　二手住房销售价格同比上涨11.1%，涨幅比2月低0.4个百分点；环比价格与2月持平。分地区看，二手住房销售价格同比涨幅较高的主要城市包括：乌鲁木齐24.5%、无锡16.2%、长春15.7 %、兰州15.4%和蚌埠14.7%等；环比涨幅较高的主要城市包括：襄樊2.6%、银川1.8%、北海1.8%、包头1.7%和兰州1.6%等。

　　新建非住宅销售价格同比上涨7.0%，涨幅比2月高0.1个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比2月高0.3个百分点。分类型看，办公楼销售价格同比上涨10.4%，环比上涨0.9%；商业营业用房销售价格同比上涨5.4%，环比上涨0.3%。

　　2.固定资产投资增长平稳，房地产开发投资有所提高给你摇钱树不如给你摇钱术

    从宏观数据来看，固定资产投资增长平稳。一季度，全社会固定资产投资21845亿元，同比增长24.6%，比上年同期加快0.9个百分点。其中，城镇固定资产投资18317亿元，增长25.9%，加快0.6个百分点；农村固定资产投资3529亿元，增长18.3%，加快1.6个百分点。

    在城镇固定资产投资中，房地产开发投资4688亿元，增长32.3%，同比加快5.4个百分点。此外，房地产行业占城镇固定资产投资的比例也在逐年提高。已经从2005年的20.99%提高到2007的21.53%。

　　3.商品房销竣比矛盾并未改善

    截止到2008年3月，商品房累计竣工面积为0.64亿平方米，同比去年增长了24.7%。而一季度商品房销售累计面积为0.95亿平方米，相比去年同期减少的-0.3%。

    从房地产开发面积指数来看，3月开发面积指数是98.11，环比2月的99.34下降了1.24%，同比07年3月的91.42而言，同比增长了7.31%。我们认为土地开发面积的加大有利于今后供需矛盾的缓解。

　　二、全国主要城市重点事件、数据分析

    2.1北京

    2.1.1土地市场成交依旧不活跃

    自1月北京土地市场出现广渠路15号地块流标、通州区地块价格创新低之后，北京的商品房土地市场在2、3月之间似乎依旧不活跃。

    此外，从环比数据来看，北京房屋销售价格环比指数、新建商品住房价格环比指数、二手住房价格环比指数分别是100.7、101.1和100.1。这三项指数相比2月的100.5、100.3和100.8而言，前两项数据分别上涨了0.19%和0.79%，而后一数据则下降了0.69%。这说明北京新房价格依旧在小幅上涨，而二手房价上涨趋势在减小。

　　2.2上海

    2.2.1部分楼盘撤销率超40%撤销率？！

　　3月，有媒体报道“上海商品房市场撤销率过高”，“一些楼盘的撤销量已逼近甚至超过成交量”。同时称，07年上海十大期待楼盘和十大楼价翻番楼盘的平均合同撤销率高达40%。该消息一时让上海成交量是否真正回暖成为疑问。

　　我们认为，平均合同撤销率高达40%有夸大事实的可能。目前上海房网上房地产的统计标准分为两类，第一个是项目销售信息，包括总套数、已售套数、预订套数、可售套数；另一类是销售速度，包括“签约次数”和“合同撤销次数”。其中合同“签约次数”仅包括“已签订销售预售合同套数”。而“合同撤销数”中却包括了“定金撤销次数”和“销售预售合同撤销次数”

    从具体统计口径来看，由于“合同撤销数”比“签约次数”中多出对“定金撤销次数”的统计，因此造成了“合同撤销数”本身有被高估的可能。因此，如果统计口径仅包括预售合同的撤销情况，上海18个新开楼盘，至今网上共签订预售合同8971套，撤销297套，撤销率为3.3%。由此可见，大部分撤销来自定金撤销，而缴纳仅仅缴纳定金的房屋不会被计入“签约次数”和“已售套数”。因此，上海成交量不断上升的统计事实不存在疑惑。至于为何定金合同撤销如此频繁，一方面市场波动本身使得部分投资客心态不稳，另一方面也不排除开发商采用内部人员通过反复定金预定、撤销、再预定的方法变相推迟开盘。

    2.2.2上海房地产价格3月保持高位震荡

    3月上海房屋销售价格同比指数、新建商品住房价格同比指数、二手住房价格同比指数分别为109.7、109.9和110.7。而房屋销售价格环比指数、新建商品住房价格环比指数、二手住房价格环比指数分别是100、100和100.1。

    我们认为3月成交量环比大幅上涨主要是因为2月成交量数据下降较多所至，属于恢复性上涨。相关数据并不能代表市场的全面复苏，但是市场有所回暖的事实确实存在。

　　2.2.4部分房源下调房价后刚性需求效应凸现

    3月上海出现部分房源下调房价，其中比下调幅度比较大的包括合生江湾国际公寓新推报价下跌了3500元/平方米，降幅达15%；长宁馥邦苑近期推盘，报价由22000元/平方米下调至21000元/平方米，降幅达4.5%；此外，下调幅度最大的上海康城新推房源的报价下调了2500元/平方米，降幅达25%。但是仅仅只下调两天。

　　上海地区房价下调后的市场表现从目前来看与深圳地区有所不同。以下调幅度最大的上海康城为例，在下调的两天内300套房屋认购状况踊跃。而且目前价格又恢复到了原来水平。我们认为，以上三个房源基本属于前期涨价幅度较高的楼盘，价格适当回落也是顺应市场的必然。此外，少数楼盘的降价行为目前并不能反映真个市场的走势。

　　2.3深圳

    2.3.1补差价，房地产投资人信心再受打击

    在珠三角地区房价明显下滑的局面下，深圳某地产商推出补差价政策，即此前购房的业主，开发商将按照特惠单位的价格全部进行差额补偿。补偿差价意味着风险的分担，即从完全由购房者承担风险变成了开发商与购房者共同承担降价风险。

　　开发商推出类似政策充分表明深圳地区部分开发商对于未来房价走势比较悲观，与此同时大量投资客目前期望退房或是赶紧转手现有投资的行为，也给目前的市场销售造成了巨大压力。此外，市场波动过快，房价陡升之后陡然下跌更是造成前期购买者心态无法平衡。因此对于补差价、要求退房的呼声更是不绝于耳。

　　针对该行为深圳国土部门表示，业主要求退房或补偿价差的要求是一个非法、无理、蛮横的诉求——“此头不能开”。但是更多的地产商还是采用其他的方法来补充客户，如万科深圳推出了“补偿”降价前购房业主的精装修优惠活动。 金地集团(行情 股吧)则拿出1000万元建立基金改善小区周边环境和增加配套设施。

　　2.3.2房地产市场下降趋势明显

    3月深圳房屋销售价格同比指数、新建商品住房价格同比指数、二手住房价格同比指数分别为108、105.7和105.9。而房屋销售价格环比指数、新建商品住房价格环比指数、二手住房价格环比指数分别是97.5、95.1和98.6。

    深圳地区房价目前比较悲观，我们认为短时间内市场难以复苏。尤其是在目前大量投资客希望抛盘套现的情况下，市场会出现短时间的集中供应放大，造成一、二手房市场价格一起下跌。

　　三、本月主要政策分析

    3.1“关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知”

    4月16日，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）。该通知是对前期《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的进一步修正。也是对房地产行业宏观调控精神的进一步落实。

　　两文件差异在于预缴计税基数确定标准的变化，即计算标准从原来的“预计毛利率”修正为现在的“预计利润率”。而预征税率没有发生改变，即：

　　对于非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％，位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%，位于其他地区的，不得低于10％。

　　对于经济适用房开发项目，凡符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。

    我们认为该规定对于房地产开发商的资金使用存在一定制约，但是整体影响不大。我们假设营业收入是1，营业税金占收入比、三项费用能够和其他站收入比分别是5.6%和5.4%。新旧规定所计算出的预缴所得税占营业收入比为2.97%和5%。

    其次，预征所得税仅仅改变的是现金流的时间分布，不会改变总的所得税数量。此外，该政策是否可以得到地方税务部门的严格执行目前依旧存在疑问。

　　3.2存款准备金再次上调，“银根”继续收紧

    为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至16%。

　　这是央行年内第三次上调准备金率。该政策无疑继续收紧了行业的资金供应，但是对于那些本身资金控制能力强、项目运作模式成熟的上市公司而言，影响不大。

　　3.3国务院批准天津海洋功能区划、滨海新区综合保税区

    本月国务院批准了《天津市海洋功能区划》，为加强天津市海域使用管理和海洋环境保护、促进海洋经济可持续发展提供了重要依据，也为滨海新区未来发展提供了广阔的空间。

　　《区划》遵循科学确定海域功能、统筹安排各有关行业用海、保障海域可持续利用、保障海上交通及防洪安全、保障国防安全等基本原则，重点保障交通基础设施和重大项目用海，将天津市海域划分为１０个一级类型（港口航运区、渔业资源利用和养护区、矿产资源利用区、旅游区、海水资源利用区、工程用海区、海洋保护区、特殊功能区、保留区、其他功能区），共121个功能区，实现了对天津市所辖海域的全面覆盖。

　　此外，国务院还批准设立天津滨海新区综合保税区，这是继国务院批复滨海新区综合配套改革试验总体方案后，滨海新区开发开放获得的又一重要政策支持。

　　相关支持政策的出台，对天津地区今后的整体发展具有重要意义。同时相关津滨板块的房地产公司在今后发展中也或将受益。

　　四、重点上市公司点评

    4.1金融街(行情论坛)（000402）08业绩基本锁定

    公司发布公告称与中国光大银行股份有限公司签订了《北京市西城区金融街F区3号地F3大厦之买卖协议》。公司将金融街F3项目（金祺大厦）出售给光大银行，交易涉及价款约23亿元。

　　根据我们前期的预计，F3项目（金祺大厦）属于公司08年的主要结算项目之一（见3月17日发布的《金融街调研简报-宏观调控下彰显魅力》）。该项目预测建筑面积约9.85万平方米（含地上、地下），属于金融街区域内的核心部分。根据双方签订的F3项目（金祺大厦）买卖协议，光大银行将分期向公司支付交易价款，其中约50%的交易价款依据工程进度和商品房交接进度支付。目前，公司已经收到光大银行支付的款项超过交易价款的50%。根据我们的测算，F3项目在合同签订后只要工程进展顺利，23亿元的价款基本可以锁定08年45%左右的业绩。

　　此外，根据对南昌房地产信息网4月25日的相关数据，目前公司南昌紫金园项目已完成销售758套，基本完成60%的销售任务。加上前期将嘉年华大厦负一层局部至地上七层全部销售。我们认为今年金融街的销售收益基本已经锁定。

　　在房地产市场整体波动较大的宏观背景下，相关业绩的提前锁定有利于公司健康、稳健的发展。

　　4.2 中粮地产(行情 股吧)（000031）年报优异，经营稳健

    公司07年营业收入达8.23亿元，实现净利润总额4.65亿元。两项数据同比去年增加124.44%和182.01%。其中商品结算收入为4.89亿元，较上年的353.39万元有大幅度增长。

　　每股收益方面，公司07年达到0.611元每股，比06年的0.24元每股增加了154.17%。公司同时宣布每10股送4股红股、转增6股，同时并派现金红利0.5元（含税）。

    公司07年资产负债率与06年基本相同，为39.15%，行业平均值为67.88%。与此同时，公司的EBITDA/D比率为0.283。同比06年的0.238增加了近5%。公司的偿债能力处于安全水平。

　　公司账面资金15.6亿元，预计公司08年依旧存在一定资金缺口。公司可能利用母公司背景取得银行贷款或者发行公司债。

　　报告期内，公司新增住宅地产项目2个（厦门项目及成都御岭湾项目），占地面积51.8万平米，规划总建筑面积28.0万平米。此外，近期母公司拟进行资产注入，预计注资成功后公司储备项目的权益建筑面积在290万米左右。

    我们应该看重的是中粮地产自身项目的优异性，以及工业地产所带来的稳定现金流。这成为公司稳健经营的保证。其次，参股招商证券，以及大股东的雄厚实力也将对后公司今后业绩的拓展带来空间。

　　4.3 泛海建设(行情 股吧)（000031）公开增发获股东大会通过

    泛海建设发布公告，公开增发A股股票申请获得有条件审核通过。公司拟公开增发募集资金金额约65亿元（不含发行费用），拟投入泛海东风2#、3#地块项目、星火公司4#地块商住项目、武汉公司泛海中央居住区北部项目、浙江光彩国际中心项目和深圳月亮湾项目等五个项目。

    我们认为虽然市场对于增发的诟病较多，公司股价也在公布增发信息都有较大幅下降，但是在资金面趋近的大背景下，可以取得较好融资途径的公司无疑将为今后的发展带来更大优势。此外，公司相关项目的地理外置均比较优异，利润前景值得期待。

    4.4万科A（000002）一季度收益增长

    公司一季度实现净利润7.18亿，同比去年的6.12亿增长了17.28%；实现每股基本收益0.105元，同比去年的0.093元增长了12.90%。报告期内，自住需求和中小套型产品占万科销售的比例呈明显上升趋势。公司3月份销售的产品中，自住需求比例达到90%，而90平米以下产品的套数比例超过了50%。

　　一季度，公司实现销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，和去年同期相比，增幅分别为82.9%和119.1%。一至三月份，公司销售面积同比分别增长11.7%、51.9%和147.1%，销售金额同比分别增长11.7%、70.7%和227.5%。报告期内，公司有广州金色荔苑、杭州金色城品等新项目开盘销售，广州金色荔苑、深圳万科城、上海白马花园、成都金域蓝湾等项目均获得良好销售业绩。

　　分区域看，珠三角市场实现销售面积34.0万平方米，销售收入33.4亿元；长三角市场实现销售面积35.1万平方米，销售收入38.4亿元；环渤海市场实现销售面积24.0万平方米，销售收入16.9亿元；其它市场实现销售面积21.4万平方米，销售收入12.3亿元。

　　报告期内，公司结算面积80.3万平方米，实现结算收入62.9亿元。一季度，公司实现营业收入64.0亿元，净利润7.2亿元，分别同比增长55.6%和17.3%。净利润同比增幅相对偏低的主要原因在于，去年同期结算时恰逢一个高利润项目较为密集的时段，而本报告期结算项目中包括利润率较低的上海华漕213号配套商品房，该项目结算面积和金额分别占公司整体比例为23.7%和12.7%。

　　截至报告期末，公司尚有319.0万平方米已售资源未竣工结算，签约金额合计约265.8亿元。

    新增项目方面，公司已获取的规划中项目建筑面积合计约117.3万平方米，其中按万科权益比例计算的建筑面积约为65.1万平方米。

    六、结论

    在经历销售市场波动，股票市场4.14大幅度下跌之后，我们认为目前房地产板块一线公司的安全市盈率应该在25倍左右，二线公司20倍左右。

　　虽然目前市场存在分化格局，但是对于行业长期走势我们依旧乐观。基于我们对政府和目前行业发展情况的认识，以及近期行业发展的情况，我们维持对整个行业短期给与“谨慎推荐”的评级。

　　在个股方面，可以适当低配“金中华”投资组合，即金融街（000402）、中粮地产（000031）、 华发股份(行情 股吧)（600325）之外。其次，还可以低配奥运板块地产企业，推荐首开股份（600376）。

   

[指数:1185.47 涨跌:-0.99%] (本文来源：齐鲁证券 )