上海新梅账面剩1500万 土地储备压垮二线地产商

2008-04-14 06:15:23 来源: 理财周报(北京)
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初夏已至,房市却寒意不减。房地产企业资金链象紧绷的弦,“破产”说在此时日嚣尘上,要挺过此次危机,到底需要拥有多少资金?

广发证券房地产研究员沈爱卿表示,需要看是否有足够资金匹配现有土地储备,资产负债率是否低于70%以满足银行信贷要求,速动比率是否合理能够应付短期偿债要求,公司是否具备较好的经营能力等。“对于万科、保利、金地等一线地产商问题不大,二线地产商则面临较严峻考验。”

土地囤货拖累现金流

牛市时,太多的资金流向了土地储备。而在当下,这可能成为不少二线地产商的负担。

总市值在5亿-100亿元的上市地产商通常被界定为二线地产商。以4月8日收盘数据统计,归属第二军团的共有香江控股(600162.SH)、深振业(000006.SZ)、天地源(600665.SH)在内的26家二线地产商。近三年,得益于房价的持续走高,这一群体的净利润率平均数从3.14%提升至了14.08%。

但他们的存货余额也直线上升,这可从总资产周转率中窥得。近三年,该指标平均数从0.32下降至0.27。其中,香江控股2005年的总资产周转率为1.0218,至2007年末这一数据锐减约六成至0.3702。

资金回笼的周期已被放大,紧绷的现金流很可能无法承受土地储备之重。

公开数据显示,二线地产商中的外高桥、世贸股份、万业企业、 ST广厦、 栖霞建设福星股份等的土地储备都远远超过了100万平方米。其中,世贸股份截至2007年年中,总土地储备为340万平方米,预计投资约40亿元。根据这一数据来做个简单推导,100万平方米的土地储备大约需要12亿元的资金。

考察二线地产商2007年度经营活动产生的现金流情况,发现平均现金流为-1.8亿元。筹资活动产生的现金流一项,大多企业的数值为负或者筹措的资金还没有过亿元大关。而整体现金流量也显得捉襟见肘:栖霞建设、福星股份、阳光股份的现金流为负值。

上海新梅账面余款仅剩1500万

现金流净流出最多的二线地产商为阳光股份。其中,经营活动产生的现金流出为-4.7亿,而筹资活动仅产生约6.4亿的现金流入,整体现金流出约1.4亿。2007年期末账面余额从2006年的接近9亿下降至7.5亿。

光大证券房地产分析师翁非玉告诉理财周报记者,大多数房地产企业都面临着资金的压力。阳光股份现金流的减少是因为2007年项目储备出现了显著增长。随着新加坡GIC的入主,阳光股份向商业地产转型的战略已经显现出来,这部分现金流入将比较稳定。住宅仍然是公司短期收入来源,北京上东项目已经进入中后期,已收预售款9亿元。

“阳光股份的现金流应该可以撑过寒冬,只是压力较大。目前,地产公司对现金流的需求都很大。据我所知,有6家地产企业在过会,有十几家企业提出增发申请。像恒大地产那样1年之间土地储备增长了6、7倍,然后IPO又告吹的企业肯定面临着很大的现金流压力。”

与阳光股份在现金流上同为净流出的还有栖霞建设,去年一年经营活动产生现金流分别为-7.3亿,而筹资活动产生的现金流入仅6亿左右,尚存1亿多的缺口。虽然账面余额尚存11亿,但如果仍然维持现金净流出状态,资金压力堪忧。

账面余款最少的房企为上海新梅,仅1500万左右。虽然2007年经营活动产生现金流有8700万左右,但是筹资活动产生现金流出高达1.3亿元,整体现金流流出约4400万元,资金链紧绷得厉害。

二线地产商救急三策

二线地产企业应对寒冬之策有三条:融资、快速销售回流资金、与大企业合作开发项目。

融资之路分A股定向或者公开增发、发行债券、银行信贷等。万科总裁郁亮在公司春季例会上分析,目前的资本市场不具备再融资的条件。再融资受阻不是仅限于万科,是所有地产上市公司的困境。

对于一些二线地产商而言,银行信贷之门也将被关上。沈爱卿告诉理财周报记者,一般而言,银行在向地产商放贷时,首先考虑资产负债率是否低于70%。2007年,二线地产商中有些企业资产负债率已经出现“病状”,资产负债率高于70%。“银行对二线地产商的信贷很可能只有存量,没有增量。”

要保证资金充裕,还可以提高存量资产周转率,比如通过降价提高销售速度,回笼资金。但对于二线地产商来说,这种做法并非绝对良方。绝大多数情况下,在房价下降预期中,成交恐难以放量。其次,开发商在加快周转上可做的文章并不大。加快周转主要体现在加快前期设计及开工前准备、缩短工程施工期、尽快预售回笼资金几个环节上。其中,除了设计环节相对可控外,施工周期比较刚性,而销售主要依赖市场环境。

“中小企业在资金短缺的情况下,选择与大企业合作开发项目。具体的形式就是中小企业出地,大企业出资金。”沈爱卿道出中小企业的生存之道。在这样一个过程中,大企业避免了公开招拍挂拿地的高额土地成本,快进快出迅速回笼资金,而且有助于其扩大市场占有率。中小企业则可以“挟土地以令诸侯”。

李贵民 本文来源:理财周报 作者:徐崭 责任编辑:王晓易_NE0011
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