金融理财师开展在线交流活动 房产理财大家谈

4月9日晚7点,中国金融理财标准委员会会员部联合金库网举办08年房地产市场形势在线交流活动,本次活动邀请到我爱我家房地产公司的副总经理胡景晖先生，就08年房地产形势、房产规划如何理论联系实务、房产投资等广大持证人关心的话题，发表了专业的观点，得到与会持证人的好评。

会员部副主任郑方在活动中表示，房产投资是CFP/AFP持证人培训中的投资模块里必须掌握的一个知识点，广大持证人对这部分内容特别关注，这次活动为大家提供了一个非常好的学习、交流机会。

在一个半小时的活动中，共有1200余名来自全国各地的持证人在线交流。大家关心的问题主要集中在房地产价格走势、房产投资和宏观调控效果等方面，通过交流，持证人提出的大部分问题都得到了满意的答复。

以下为本次活动精彩问答选登：

主持人 郑方：关于房产投资，本身也是CFP/AFP持证人培训中，投资模块必须掌握的一个知识点，实际上，广大会员对这部分内容也是特别关注。请胡总对目前大家比较关心的房产价格走势等问题给大家做一下分析。

嘉宾 胡景晖：2008年初的时候，我曾经做过一个全国房地产走势的预计，从第一季度来看和我们当初预计基本上吻合。目前可能大家也比较困惑的，就是真正出数据的人出口非常多。从国家来讲，统计局、发改委、建设部，各地也都有对口单位，都会出一些相应的数据和报告，但是周期是不一样的。除此之外像各种民间的研究机构，一些开发商和经纪公司也有自己的报告，有一些内容是一致的，有一些内容是矛盾的。所以在一些数据上来讲，目前国内还没有一套非常权威的数据系统来说明问题，但是从各方面的信息来汇总的话，第一季度整个的情况，应该是相对比较清楚的。

从全国来讲，跟我们预计差不多就是在去年价格上涨比较快的广州和深圳，特别是深圳，房价仍然处在下降通道，而且在今年第一季度下降的速度比去年更快，深圳已经开始出现了有一些楼盘甚至是去年价格的1/2，出现了一些资产负翁，广州受深圳的影响下降也比较快，深圳、广州去年一些爆发富也受到一些影响，在下降的通道，而且第一季度下降比较快。另外一个区域是以北京和上海为代表的，这两个城市目前价格水平处在基本上平稳，稳中略升的情况。

北京市一手房目前来看，第一季度成交量和去年同期相比是下降了三成，但是价格目前没有一个很权威的数据，但是各方面的数据汇总来讲，如果是缓比，因为同比涨幅比较大，因为会比2007年一年的涨幅都累计起来，但是缓比也就是今年第一季度和去年第一季度相比，北京房地产涨幅3—4%之间，二手房是3.97%，北京和上海房地产价格仍然在上涨，但是比较平缓，这是第二类。

第三类城市以天津、武汉、成都为代表的二、三线城市价格上涨幅度超过原来去年领跑深圳或者是北京。第一季度的缓比天津涨幅超过5%，一手房涨幅如果是季度缓比也在5%之上，天津的涨幅会超过北京和上海。

全国会分成三个大的板块，一个板块是去年上涨偏高的广州、深圳会回调，什么时候能触底要看第二季度、第三季度的情况，北京、上海涨幅趋缓，稳中有升，天津等二、三线城市会接过北京、上海的领跑，特别是天津，因此经济中心明确设在天津，包括天津经济特区的建设，特别是港股直通车的出口要设在天津，所以天津越来越是北方的经济中心和金融中心，再加上今年6月份京津高速铁路就会到，33分钟就可以从北京到天津，整个以北京、天津为龙头环渤海经济区域圈很明显，所以这一点来讲可能会对天津的房价是一个比较大的刺激作用。所以基本上今年是这样的态势。

从交易量来讲全国来看都是交易量萎缩的状况，但是也有很大的区别。广州和深圳基本上是跌掉了一半，交易量跌掉了一半。上海和北京差不多一手房都是下跌掉了三成，但是北京二手房交易和去年同期相比还增加了5.34%，所以各个地方不一样，一手房和二手房也不一样。天津这边一手房交易量是萎缩了将近14%，13.8%，二手房是19%，这样实际上来讲全国整体的交易量都处在一个同比有所萎缩的状况，但是各地的情况不一样，广州、深圳萎缩就比较严重，北京、上海、天津就好一些，北京的二手房同比反而有增长，也就是说各个地方不一样，一手和二手不一样。

我觉得第二季度很关键，就是潘石屹(博客)所说所谓命运悠关的100天，也就是第二季度，我们看到恒大在香港APU是搁置了，实际上银行开发贷是非常严格的控制，资本市场上现在对于房地产企业的IPO实际上是非常冷处理，包括恒大在香港搁浅也跟很多承销商不愿意成交有关系。如果第二季度销售仍然不理想的话，有一些一手房的开发商可能会面临资金链断裂的问题，所以从这来讲，我觉得未来第二季度会让我们看到今年整个形势会更明朗，这是第一季度。但是第一季度3月份又表现出来全国交易量又有明显的回暖，当然回暖比较明显的还是北京、上海、天津，但是一手和二手不一样，相对于二手回暖会好一些，主要原因就是现在目前二手房都是现房。

而实际上来讲，尽管很多购房人处在持币观望的阶段，但是全年来看需求还是非常刚性的。以北京为例，北京今年会出现建国以来第一个婚育的双高峰，以往历年北京结婚和生育是错峰，2008年特殊的年份是婚育双高峰，预计今年有20万对结婚夫妇，去年生了13.2万猪宝宝，今年出生奥运宝宝量在北京会超过14万，就会直接涉及到13多万家庭，另外就是大规模企业迁址，比如说中央电视台和北京电视台从西边迁往东边，诺基亚、爱立信会迁往望京，比如说金融界、CBD、亚奥、天津空港工业区一些区域商圈和区域园区越来越明确，很多企业面临迁址，这些迁址都会带来新的商机和需求，也可能是买一手卖一手，有可能是卖二手买一手，虽然第一季度全国来看都处在交易萎缩，但是观望不等于没有需求，需求还是真实存在的，只不过是什么时候释放出来。

另外就是保障性住房大量进入市场，广州已经开始销售了，北京两限房在4、5月份开始销售，4月份各个区县标准也会出来，保障性住房在市场上会是很大的供应，但是不会对现有的市场造成太大的冲击。可以申购保障性住房的家庭收入情况等基本上还是覆盖中低收入阶层或者是低收入阶层和中等收入阶层里面偏低这一部分人，这些人原来基本上不具备买房能力，现在由于保障性住房提供可以享受一些福利性购房，所以这些人对原有房地产市场够不成太大的冲击。现在出现一个所谓夹心层的问题，就是对于保障性住房买不到，或者说超出了标准，一手房又买不起的夹心层来讲要通过二手房市场来解决问题，另外政府也倡导多开发一些低总价，低价格的商品房和90平方米占70%要严格执行建设部的政策。保障性住房会给很多种低收入阶层看到希望。

另外一方面就是房租的问题，以往我们谈房价基本上就是指一手房的预售价格，从今年开始房价系统比以往更复杂，首先包括一手房预售价格，也包括二手房价格，还包括保障性住房价格，同时还有房屋租金的水平，其实也是整个房价体系中的一部分。 从北京来看，包括全国来看，今年房屋租金水平价格都有所上涨，以北京为例，北京在今年第一季度租赁高峰，也就是正月15以后到3月底租赁旺季比去年同期上涨20%，特别是中低价格月租金在3500元以下中低价格租金上涨非常厉害，在北京租房的人有很大的感受，因为猪肉也涨了，燃油也涨了，为什么房租不能涨。而且在过去5年间，尽管北京房价上涨很快，但是北京房屋租赁价格水平一直是比较平稳的，确实有一些补涨的需求。月租金3500元以上高租金市场平常都是稳中有降，今年有上涨，当然有很多人希望在奥运期间享受比较高的租金，甚至比正常月租金10倍以上，我们觉得不太现实。即便到奥运会期间，那个时候靠近场馆符合涉外条件的房屋月租金也就是现在的3、4、5倍，所以不要有太大的希望。另外一方面涉及到房产第二套认定的问题，就是9.27新政和去年出的补充通知，实事求是地讲，在今年1月份，实际上今年银行总体放贷规模的情况下，很多银行减少对公业务比例，增大个贷业务，特别是房贷业务。但是9.27新政包括央行对于9.27的 对于9.27的解释，大家觉得放款有困难，实事求是地讲1、2月份到上周以前，各个银行打了一些擦边球，或者想打一些擦边球，实际上关键就是第二套认定的问题上。央行要求的是只要在银行贷过款，即便这一套房贷已经还清，甚至房子都卖掉了，再申请贷款仍然算第二套，也就是说不能享受优惠利率和低首付，有一些银行开始进行一些变通，比如说贷款已经还完或贷款还完已经出售了，再买房子就可以享受第一套的低首付和优惠利率。但是上个礼拜银监会和北京银监局都开了会，对各大银行重申必须严格遵守相关的标准，不能开口子，不管还完还是出售，只要有贷款记录，再贷就是第二套，而且对各个银行讲谁要跃雷池一步，严惩不贷，银行想打擦边球也不行了。

另外就是人均居住面积，第一套贷款买房人均居住面积如果低于当地人均居住面积的话再买一套房子仍然可以低首付和优惠利率，但是各地并没有公布人均居住面积，北京没有、天津也没有，上海也没有，于是各个银行自己定标准，比如说有定28，有定26，实际上银行想高一点。但是现在各银行自定的各地人均居住面积一律作废，等待各地方政府出标准，各地方政府没出标准之前不执行这个优惠。所以春节以后银行想方设法规避一些第二套的政策约束，但是想到的问题都被监管当局按住了，所以恐怕今年上半年，房贷这一块儿仍然相对来讲调控力度是比较紧的。

但是对于一些自住型的客户，特别是真正首次置业的人影响并不大，因为以前在银行没有贷款记录，仍然可以享受低首付和优惠利率，真正有比如说七成提高到六成，自己凑一下也可以解决，但是这些影响真正是投资客，原来想一气买十套、八套就会受到政策很大的影响。

今天人民币已经破了7块钱，这也是大家很关心的问题。实际上从老百姓，比如说北京二手房住宅来讲，20%被本地人买了，80%被外地人买了，涉外不到2%，一手房比例也不高，当然我想人民币升值预期在有的情况下外资和热钱的涌入还会继续，特别是进入房地产，但是进入房地产的形式跟我们预想不太一样。首先他们比较感兴趣的是以商业地产为主，大型商务中心、写字楼，像凯德置地等等也是在整幢的买写字楼，一些区域的商业中心，还有设计住宅是一些比较高档的酒店式公寓，其实他们在国外有很成熟的运作经营，这些房产购来以后租金收益基本上年回报率达到10%，高于目前住宅投资回报率5%这样一个收益水平，昨天我还去雅宝路去看了一个项目，整个东二环商务走廊，原来雅宝路已经变成了一个俄国城，很多摊贩式的贸易都到正规贸易公司或者是商厦去了，那边有老的三星级酒店都要拆掉，昨天我看了是一个酒店式公寓的项目，真实回报率是10%，当然现在是卖给散客。买酒店式公寓，一个是它有非常好的现金流，另外就是它的帐面资产增值也是非常可观的，另外人民币升值因素考虑，这个回报率非常惊人。

现在还出现一个比较新的现象就是原来有山西炒房团等，现在已经跨境炒房，一些温州人开始到美国买房炒作，这和以前不可想象，20年前这种现象出现在日本，日元升值以后很多日本人拿钱去美国买房子，很多人也去夏威夷买住宅，但是赶上美国房地产的高点，很多人被套进去，有很多割肉出来。次贷以后美元又在下跌，人民币又在升值，所以换算一下比如说一个美国经济人给我看了一下在达拉斯附近，那个镇是华为集团美国总部所在地，主要是一个电子城。

他给我看了一套房子，这个房子其实相当于我们四合院，他是一个大平层，他不是一个别墅，他就是一个大平层，180平方米三房二厅，有单独的车库，98万人民币都不到。还有洛杉矶郊区，洛杉矶城区开车40分钟左右的一个面海的房子，挂牌价50万美元，成交价更低，换算就是350万人民币，在北京买一个单体的HOUSE不可能，但是在洛杉矶买一个临海的。有一些敏感的人已经去了，当然要解决一些问题就是换汇的问题，法律的问题，还有投资身份的问题。

当然在美国其实不用讲英语也行，有华人的银行，有华人的律师，有华人的经纪人，可以帮助你把这一切都办妥。当然我不知道外汇怎么出去怎么回来，当然有人已经出去炒美国房地产，这都是一些变化，包括周边市场比如说香港，香港原来预计到2010年房价能够回到金融危机前的水平，也就是1997年底那个水平，但是从现在香港房地产市场的情况来看，也许到2008年底就已经能够提前两年完成这个任务，所以我们周边市场，包括股市今天又跌了3200点，我不知道为什么，没有来得及仔细看。现在对于银行的困难来说，就是由于股市的情况，股市不景气，大量的现金又回流到银行，储蓄又在增加，但是央行把这种房贷各种口子都堵死了，各种擦边球都打不了，放贷又很难放，很多银行压力都非常大。

我觉得需要一些新的投资品种和投资方式的引入，另外我觉得对于房地产投资来讲，我们讲存在一个CPI的问题。从一些发达国家和发达市场经历几十年的情况来看，房地产投资一定不会像股票那样能获取暴利，其实过去几年是不正常的。我们讲北京有一些二手房拿出来卖，以前是5000、6000元，现在是2万元左右，这种情况未来不太可能，房价暴涨在北京、上海这样的大城市不会再出现了。其实房地产本身是一个中长期稳健的投资方式，它一定能跑赢CPI，但是它不会给你带来暴利，或者说短期内获得暴利的可能性不大。

经过宏观调控来看，目前房地产租金收益或者是房价涨幅也好，或者我们再看长一点，慢慢中国的房地产已经开始逐步恢复到房地产如果作为投资品的话，它的一个基本规律慢慢显示出来，就是房地产本身应该是一个保值性更强中长期稳健型投资，而不是像炒股票那样过去几年能够从6000、7000涨到2万，这是一种错误或者是偏激的行为。当然我们讲2008年还买不买房，2008年我们还投不投资？除了目前深圳这个市场应该说还没有到底，看得清楚之外，像北京、上海这样的城市，如果房价能够更趋向于稳定，相对更多房源可以选择的话，对于自住的人群来说还是应该买的。因为未来几年恐怕还是在上升通道里面，只不过涨幅趋缓。

但是对于天津、唐山等经济区域辐射越来越多的城市来讲投资是可以的，北京、天津又作为北方新的经济中心和金融中心，我基本上每个月都去一次，都感觉到城市变化很快，这样的城市将来的涨幅还是有潜力的。

作为自住来讲，我觉得在适当的时期仍然要买二手房，而不要像王石讲三、四年以后再买。万科第一季度报告销售收入破百万，倒退三年来讲一个开发商企业一年的销售收入破百万就不错了，但是现在一个季度就破了。在第一季度万科披露报告里面销售收入涨幅是大于销售面积的涨幅，说明什么呢？说明他卖的房子是在涨价的，而不是在跌价的

其实很多北京房地产的项目也在打折，确实销售的进度比以往是放缓了，但是开发商是不敢轻易降价的，除了有成本背着，其实在深圳已经出现了，就是一旦开发商开始真的明降价的话，老业主就会闹退房，如果价格定太高市场又承受不了，所以开发商处在一个很艰难的状况。银行开发贷又抽得很紧，IPO市场又不是很追捧，确实会有一些中小开发商面临问题，所以整体上现在从第一季度来讲就是这样一个情况。如果大家想投资，比如说靠近轨道交通中小户型，一些入住率达到一定的社区商业，或者一些商圈比较明确小开间的办公都可以。

但是不要像过去几年，希望在两、三年之内就翻两番，那种情况不可能出现，房地产一定是中长期能够跑赢CPI的，我们要纠正对房地产的误差和偏见，基本上第一季度是这样。当然大家更关注第二季度，也就是所谓潘石屹所说的未来生死100天，第二季度到底怎么样，会不会有一些开发商第二季度会不会因为资金链断裂，一手房市场到底是真拐还是假摔就要看第二季度。

理财师交流：理财师为客户做理财规划，房产规划是必不可少的一环。从降低置业成本，规避置业风险，增加流动性等方面，您能否给我们理财师为客户理财提供一些建议。

嘉宾 胡景晖：从房地产投资来讲，非常遗憾地是我们现在在房地产投资里面，不能做虚拟分割。目前没有面向民间发放的房地产基金，因为买一套房子至少几十万才能进入房地产投资，而不像买股票1、2万就可以，这是一个遗憾，但是将来会变。比如说在时代广场旁边盖一个停车场需要投2个亿，但是投资回报率比较高，

如果发起基金大家可以买实际上1、2万就可以了，而且原来很多商业之所以做得不好，就是做实体分割，但是这些实体分割导致成本很高，这些小业主由于都有自己实体的空间，你这边可能卖婚纱，那边就卖骨灰盒，整个业态没有办法合理规划，所以导致商业很失败。但是商业如果能够虚拟分割，分成1万份，变成基金就更好了。

从风险来讲，我觉得房地产整体投资风险相对来讲是比股票偏低，当然要避免一些风险就是说比如说在期房过程当中交房或者是建筑质量的问题。因为我们国家《物权法》，不动产交割是到有关部门办理等级过户为准，不像其他的交易以签署合同为准，我们采取的是德式不动产这样一个产权制度，就是以到政府有关部门登记备案为准，这是要控制风险的地方，就是取得房地产证和到有关部门办理登记备案是非常重要的。

从流动性来讲，当然不动产的流动性应该比起其他货币性投资来讲，比如说股票、外汇、基金这些都要差一些，这也就是某些人对它的偏好不强的原因，炒股拿起电话就可以兑现，房地产不可能今天挂牌明天就拿钱，相对变现就差一点，流动性比较差。但是保值性很强，一定会跑赢CPI中长期的稳健投资。 (本文来源：网易财经 )