网易财经：各位网易的网友大家好。欢迎走进今天的2007年度年报解读访谈现场，今天请到现场的嘉宾是来自宏源证券的地产行业分析师杨国华先生。您好。
杨国华：您好。
房地产价格会持续坚挺
网易财经：现在很多网友都在说股票缩水这么厉害，但北京、上海等地的房地产价格怎么相比之下没有大幅下降呢？我们知道，楼市和股市都是由充裕资金支持的。
杨国华：是这样，我觉得你提的问题可以转化为一个等价命题，股市和实体经济的关系。大家都知道，股市应该反映的是实体经济的好坏，假如说股市股价上涨，应该说整体经济是向好的，假如股价是下跌的，也意味着整体经济会向坏。我想最关键的可以反映两个特点，一是有一个提前性，股市会提前以实体经济反映它的变化，我们从房地产板块股票市场的表现和整个楼市的表现就可以看出来。
杨国华：举个例子，在07年12月11号，央行出台二套房贷款的认定标准时，当天股市大跌，而且连续三天大跌，但这个政策对楼市的实体经济会有多大变化？至少当时还没有表现出来，这就是一个提前的预见性；第二个特点是夸大性，股票市场会把实体经济变化夸大。还是举刚才那个例子，股票师市场连续三天地产指数下降了10%以上，我们也看到新实体经济，房地产，楼市，刚才咱们说的房地产价格没有太大的变化，调整也没有这么猛烈。
网易财经：也是表现很坚挺。
杨国华：对，还是比较坚挺的。所以我觉得这就是股市和楼市各自的特点，股市会把它夸大。当然了，股票市场的大幅下滑和整个A股市场也有关系。
地产企业回笼资金“忙”
网易财经：最近房地产拐点论广受热议，王石等人都在唱空国内的房地产，而且更有学者认为中国现在的房地产商会有一半破产，同时我们也发现他们的唱空也并非空穴来风，以万科为例，万科07年的经营性现金流为负104亿，同时资产负债表中的预售款也达到了216亿，而06年它的预售款为88亿，这反映了万科怎样的状况呢？
杨国华：我觉得应该这么看。的确，像我们之前说的，07年应该是一个土地为王的情况，08年可能就会发生改变，变为资金为王的状况，谁有钱谁就发展得更好。万科在07年的经营现金净流量是负104亿，我看过万科的一些数据，它从06年开始，经营的净现金流量是负的，06年负30亿，07年负104亿，扩大三倍之多。同时我们也看到另外一个数据，万科在05年的总资产是220亿，07年达到了1000个亿。也就是说，在这个过程中，万科的总资产实现了近五倍的增长。所以我们说，看到了它现金为负，入不敷出，那它用来干什么了？用来扩张了，所以现金为负更多反映的是它通过拿地，这种扩张性的支出增加导致的。我觉得也应该一分为二地来看，现金流现在对万科应该也是比较紧张的，但同时也应该看到，他是利用目前的市场状况，加快扩张的步伐。
网易财经：它的预售款也是非常高，216亿，去年只有88亿。
杨国华：预收款就是销售了，但还没有结算，没有反映到营业收入上。这反映了万科08年的业绩，因为这部分预收款要在08年体现出来。这就是地产龙头的优势。
网易财经：现在有人戏称碧桂园和万科分别为储地之王和现金之王，两种不同的经营模式，在当今的环境下谁会更胜一筹呢？
网易财经：相对万科这种资金还算充裕的企业来说，他们两个的经营模式，在现在的环境下，谁会更有优势一些？
杨国华：其实万科现在的土地储备近2000万平米，碧桂园应该是4000多万，比例都是比较大的。其实碧桂园现在的资金流量也是比较充分的，前一天我刚看了碧桂园07年的年报，它现在的现金应该是有95个亿，也不少。
网易财经：但相比去年来说也是大幅减少。
杨国华：对。但我们会看到他们会怎么解决这个，大量需要土地开发资金时，他们怎么解决这个问题，我想应该有这么几个方面。首先来说，通过银行贷款，这是一个方面，我们可以看到，国内07年房地产开发资金来源中有18.7%是来自银行，虽然比例相较于07年19.8%的比例有所下降，但绝对含金量很大。所以我想，开发商要想解决资金问题，还是要从国内贷款这一块。银行信托和基金方面做工作。
网易财经：面对现在央行渐趋紧缩的资金政策和行情股市，银行借款的成本会上升，而且现在再融资也不会具有溢价的好处，像您刚才所说的那样，地产商一般会采取哪些措施应对这种局面？因为现在在银行借款的成本是上升的。
杨国华：对，还是接着刚才的话题，首先我们看到，未来开发商会怎样解决这些问题，我们先可以看看它的资金来源从哪儿，一个是我刚才说的国内贷款，尽管现在银行是在信贷紧缩的，但我们也可以看出来，信贷，银行，金融机构这一块，依然是房地产开发商资金的重要来源，占到18%以上，所以他们还得在这方面努力。但是我想信贷紧缩应该也是两方面的，可能对一些中小开发商贷款的难度会越来越大，但大的开发商应该依然还是支持的态度，首先我觉得这一块，无论是龙头还是中小企业都是还在努力争取的资金渠道。第二个，从定金和预付款，这就占到房地产开发资金来源的30%以上。定金和预付款主要的资金来源于哪儿呢？来源于开发商销售产品、回笼资金，对于开发商来说，要想解决资金问题，首先就是要能实现快速周转，快速销售产品。在这方面，我想龙头又占有一定的优势，像您刚才提到的碧桂园、万科，在08年一季度的销售业绩都是非常喜人的，他们很好地从这个角度，在信贷紧缩也好，在市场低迷的时候也能解决资金的问题。
08年地产业将掀并购浪
网易财经：我可不可以这样理解，在现在的市场环境下，大的房地产企业会借助自身的优势发展得好一点，而一些中小房地产企业会面临很大的困境，这会不会增加行业内的整合？
杨国华：对，这是一个必然的趋势，而且08年很可能会加剧。
网易财经：就您的预测，具体而言，哪些企业会成为整合的对象呢？
杨国华：我想主要还是从大的方面来讲，可能是一个比较模糊的概念，我觉得对于全国性的龙头企业，我这里提到的有两个特点，龙头企业未来肯定在并购中受益，而中小企业肯定会在调整中淘汰掉，或者被并购掉，什么叫龙头，这里面有两个先决条件，一个是它的全国化布局，第二它有非常好的运营能力。现在市场大家都很清楚，整体成交情况并不乐观，但有区域特点，有的区域成交活跃些，有的区域比较低迷，那我们站在全国化布局，非常好地分散掉这种风险，将来它的发展可能会比较好。
网易财经：您说有区域特点，具体而言是一些大城市还是中小城市？
杨国华：因为现在我们一直对全国重点城市做跟踪和分析，通过我们的跟踪了解到，一线大城市，我们分了四个区域，环渤海，北京天津为代表的；长三角，上海为代表的；珠三角是深圳和广州代表；还有中部地区，重庆、成都、武汉、西安，现在我们通过分析得出来一个结果，长三角可以说是最早摆脱了成交量低迷状况的，我们知道08年1月份、2月份，上海、杭州、苏州这些城市的交易量同比都达到了30%以上的降幅缩水。我们再看3月份，传统的销售旺季，3月份上海整体的成交量同比实现了正增长，上海成交套数率达到同比增长10%（3月份），杭州也已经走出了低迷的状况，3月份同比增长4%左右。环渤海的北京在1月份、2月份同比降幅大概是40%到50%的样子，3月份，现在我们来看，这种局势已经得到了很好的扭转，交易相对来说2月份已经有很好的回暖迹象，虽然也是同比下降，但下降幅度大概是10%左右；天津3月份同比降幅大概是3%的样子，也就是环渤海这一块区域楼市整体也是回暖，包括在珠三角最早是深圳和广州调整最厉害，也非常受关注，像深圳和广州基本上达到60%，70%交易量的缩水，但我们现在也是看到了一定程度的回暖。
网易财经：会不会存在一种可能，房地产商为了回流资金，增加卖出房子的数量，降低期房的价格？增加自己的预售款。
杨国华：这是完全有可能的。像我们看到的，万科就是一个表率。
“再融资会更好”
网易财经：现在资金紧缺是房地产商所面临的困境，您刚才所说的碧桂园也是现在剩了90多亿的现金，相对于去年来说也是非常少的了，但它具有将近4000多万平方米的土地储备，现在的问题是，如果资金不到位的话，土地再多也是一张空头支票，面对地多钱少的问题，就碧桂园而言，会采取什么样的措施？比如它会不会到现在的市场上发行债券？我们知道如果现在要再融资，公开发新股，好象效果不是很明显。
杨国华：对，您说得非常有道理。就像我刚才提到的，从传统几个融资渠道取得资金之外，还有其他的方式，比如您提到的债券，这是有可能的，碧桂园已经发行了43个亿左右的可转换债券，这是其中一个渠道，还有通过吸引外资，包括在资本市场再融资，尽管现在股价缩水比较厉害，但我们应该这样去看，比如像资金不缺乏的行业，水泥、化肥，他们不缺资金，可能对他们而言不是一个很好的在资本市场上融资的时期，对房地产行业来说不是这样的，房地产行业是资金密集型企业，而且08年肯定是这个行业非常缺乏资金的一年，那么他们假如能够通过资本市场融资，也是非常好的一个渠道。
杨国华：包括我们看到的发海建设，前天发布了公告，要融资65个亿，不能说现在房地产股票跌得很厉害，它就回避，因为毕竟资本市场还是一个非常有效、非常好的取得资金的方式。
网易财经：就是说最好的渠道可能更倾向于资本市场？
杨国华：对，至少这是对于上市公司来说必须考虑的一个非常好的融资工具。
“拐点也是小拐”
网易财经：现在有一个悖论，房地产商来说，银行借款成本相比往年肯定会有所提高，而且就算再融资或者发行债券，肯定也会照去年或往年的成本高一些，它的资金成本使用高，会不会导致房价的上升，但现在我们看到房价并没有上升，这是不是一个悖论呢？
杨国华：这其实是有影响，但影响没有那么大，银行利息上升之后，开发商的财务成本要增加，但这种增加其实是很有限的，包括07年央行调息了6次，我们也看到07年房地产开发商的毛利率都在30%以上，所以他受这块影响还是比较小的。
网易财经：也就是说，在现在的市场环境下房价上涨也不会出现太大的可能性。
杨国华：我们有一个观点，08年房价的涨幅肯定不会像07年那么疯狂，应该是微涨。
网易财经：现在来看，房地产拐点论是否能成立呢？
杨国华：拐点啊，其实我觉得是这样，最早是万科的王石抛出了拐点论，但他说的拐点，也不是就是说房地产市场价格会反转，我觉得他更多是指一种调整。包括现在我们的观点，像有的人说拐点，有大拐小拐，其实我们更多是认为，房地产拐点可能性比较小，但波动、调整是必然的，现在大家都看到了，已经在调整，但这种调整无论是从交易量上还是从价格价格上，交易量是一个逐渐回暖的过程，趋势以后会向好；从交易价格上也不会发生深跌，因为在我们跟踪的各大城市的交易价格水平来看，经过1月份、2月份，是有部分城市交易的价格发生了一些下降，但在3月份开始又有所上升。
网易财经：刚才您也说到了3月份有一个回暖的现象，造成3月份成交量上升的具体原因是什么呢？
杨国华：我想是这样，包括从去年年底10月份开始，全国各大主要城市的交易量开始下降，一直持续到目前为止，虽然现在有所好转，原因是什么？我想导火索就应该是去年11月份出台的关于第二套住房贷款政策的影响，导致了房地产市场的投机或投资购房需求的压缩，我想这是一个很重要的因素。
网易财经：也可以说把泡沫挤出了一部分？
杨国华：对，同时由于这种政策的影响，导致真正有刚性住房需求的人也产生了观望，有些人可能会推迟购房计划，无论从自住还是投资角度都受到了影响，所以我想，交易量突然发生下滑。当然我想还有两个因素，本来1、2月份在全年来说都是销售淡季，再加上去年年底发生了雪灾，我想对南方也有一定的影响。
刚性需求挺房价 股票价值趋合理
网易财经：现在奥运会可以说是现在一个很热的题材，您能不能给我们预测一下，以北京为例，奥运会过后，房价会有什么样的变化？或者其他的奥运城市，比如青岛，房价会有什么样的变化？
杨国华：我觉得奥运对北京房地产市场，或者是像青岛这些参与奥运项目的城市，应该是有有利的影响，但是说奥运之后对这个城市的房价会有影响，是不是会左右这个城市的房价，我想不会发生这种情况。为什么呢？我们看，北京、青岛，绝大多数城市房价上涨的根本原因是什么？不是奥运，而是真实的住房需求。
网易财经：也就是一种刚性的住房需求吗？
杨国华：对，我想应该是这样的。我们国家经济现在正在高速发展过程中，城市化正在逐步加速的过程中，这种刚性需求非常大的，我想奥运可能对它是一个促进，奥运可能会导致一个城市的基础设施建设更加完善，但我觉得它不会主导房价。
网易财经：也就是说，奥运题材不会使城市房价忽高忽低。
网易财经：作为深市头号权重股，万科A现在的市场表现可不可以认为是一种反弹？因为我们看到它最近的股票价格表现很不错。
杨国华：我觉得也可以这么说，因为之前由于市场对整个房地产行业的担忧，导致了房地产板块的股票降幅非常大，我觉得现在可能是房地产板块，尤其是房地产龙头企业的股价超跌。我们看到万科前段时间最低跌到20块钱左右的样子，按08年动态市盈率计算，应该是不足20倍。
网易财经：也就是已经到了很低的位置。
杨国华：在整个A股市场相对是比较低的水平，应该说投资者可能也看到了万科这种龙头企业真实的价值，所以会有投资者去追捧，我想这也是一个非常正常的逻辑。
网易财经：也就是说，现在的反弹更多会被认为是万科A价值的回归，股民对它的重新投票？
杨国华：对。
土地供给少 房价自然高
网易财经：最后请您预测一下2008年中国房地产市场的整体走势。
杨国华：我认为08年房地产市场总得来说，我是持一个谨慎乐观的态度，主要有三个不变和两个机遇，还有一个重大影响。
杨国华：三个不变是什么？一个是中国宏观经济基本面没有变化，我觉得还是快速发展的经济大背景。第二，我觉得中国的房地产行业还是在处于成长期的过程，这个没有变。
网易财经：您所说的成长期怎么理解呢？
杨国华：无论是从行业集中度，单个企业的规模状况来说，整个行业还是处于一个成长期，它未来还有一个很大的发展空间。
网易财经：刚才您说了行业整合，08年行业内会不会出现大的行业整合浪潮呢？
杨国华：我觉得08年很可能会出现并购潮。
杨国华：第三个不变，我觉得就是政府对市场的调控导致土地日益紧张的状况不会变化，在这三个不变的情况下，我想，房地产市场长期的发展还是应该持续看好的。
杨国华：另外是“两个机遇”，一个是奥运会，奥运会带动奥运城市基础设施的建设，会对这个城市的房地产市场起到一个促进的作用；第二个机遇是政府换届，可能会像我所说的，换届之后会加大对城市建设的投资，这对当地房地产也是一个促动。“一个重大影响”是什么呢？房地产对我国金融乃至就业都有着非常重大的影响，我们通过这几个方面来综合考虑也就意味着无论是从市场还是从政府意愿，我想房地产市场都会朝着一个比较平稳、健康的方向去发展。
网易财经：您刚才谈到了三个不变，最后一个不变是政府对于房地产的政策不会发生明显的变化，我们也知道现在政策规定“坚守18亿亩耕地的底线”，既然要坚守，很多房地产商土地的来源更会侧重于哪些？会不会把一些旧房进行改造？
杨国华：当然了，这也是一个土地来源，但是我们应该这样解读它，坚守18亿亩红线说明了什么？说明未来建设土地用量是非常受约束的，以后建设用地的供应会越来越少，我们一直谈要增大供应，其实从全球来考虑，长期来看，供应还是比较紧张的，所以这也是我们长期看好房地产行业景气度的原因。
网易财经：好的，今天的访谈就到此结束，谢谢您。
杨国华：谢谢。
本文来源：网易财经
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王晓易_NE0011
