万科A：行业整合彰显“现金为王、剩者为王”

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公司认为决定行业长期发展和短期波动的内在规律和深层因素，并未发生根本改变，阶段性理性调整不改变行业发展方向。未来只有真正创造价值的企业才能长存，只有转化资源效率最高、以最低消耗创造最高性价比产品的企业才能最终胜出，行业整合彰显万科“现金为王、剩者为王”。

06-07年资本融资141亿元给公司高速发展提供了历史性发展机遇，07年公司的开发、销售、竣工和结算量均创历史最好水平。毛利率、净利润率和ROE分别提升1.93、1.12和2.07个百分点，5年ROE平均14.6%。市场份额从05年的0.91%提升07年的2.07%，08年开盘

量和市场影响力将进一步提升，开盘量150个，市场份额可望达到3%，提前实现5年战略目标。

公司财务稳健，剔除预收帐款后的资产负债率43.2%，财务杠杆处于安全边际内。与其它一线蓝筹公司相比，其ROE、资本扩张能力、偿债能力、成本控制与营运能力更为优秀。

07年剩余建筑面积和权益结算面积3147万平米和2657万平米，足够三年结算，成本可控，业绩增长可期。项目资源保有量2406万平米，可开发到2010年初。预计08年底须增加1250万平米的开发资源，需资金250-312亿元。07年底账面现金170亿元、建行200亿

授信度，加上销售回款，公司有较充裕的资金获取更低廉的资源，合作拿地的比例也可望大幅提升。

历年公司的高速增长资本依存度大，未来能否持续发展资本支持非常关键。由于08年公司的小户型将提升至90%，将获政策支持再获融。若不考虑资本融资，08年ROE将提升至22.7%，若融资占总资产的10%，ROE仍可实现16.5%的水平。

根据市场需求，并减少增值税的负面影响，08年装修房将占公寓房的80%，以抵消增值税，提升净利润率。

预计公司08年1季度累计销售额为88.2亿元，同比增长91%，验证了我们提出的在房价涨幅较大的背景下，开发商适当促销让利销量能出来，盈利不受影响的判断。公司在销售淡季能取得如此的销售业绩再次说明强者恒强，此后的销售季节更有利于公司。

我们遵循谨慎的原则，预计公司2008-2010年结算建筑面积600万、950万和1300万平米，结算收入534亿元、893亿元和1250亿元。预计在股本不扩张的背景下，公司2008-2010年的ROE水平将提升至22.7%、27.8%和29.4%，若股本适度扩张，ROE水平仍可维持16%左右的水平，业绩仍将高速增长。EPS将分别达到1.25、2.12和3.17元，三年复合增长率CAGR63%。

未来6个月的合理股价为37.5元。维持“强烈推荐”的投资评级。

风险提示：

注意宏观经济走向、物价走向及其带来的货币和财政政策调整对房地产行业带来的冲击等风险。

注意房地产市场的观望情绪可能对公司房地产开发可能带来的冲击。 (本文来源：中投证券 )