房产商跟风万科 3月或现打折高峰（图）

　　不管是“回报客户”还是降价促销，上海万科房地产公司昨天在虹桥万豪酒店举行的元宵节房产特卖会还是成为楼市淡季里的一道风景。

　　一天之内，上海万科参与活动的10个楼盘240多套房源最终成交170套，销售资金就达到了2.57亿元。在最近楼市成交量整体萎靡的情况下，昨天创下的业绩几乎顶了近日上海楼市一天成交的半壁江山。

　　万科领头促销所带来的火爆销售成绩已经引来其他开发商的关注，不少人准备积极作出应对措施。分析人士预测，万科此次促销由于效果明显，极有可能引发更多开发商跟进，3月或将迎来上海楼市促销高峰。

　　春节前夕，上海万科发布信息称，公司将在元宵节对旗下部分楼盘进行集中优惠销售，优惠幅度达到５％，这也是该公司在上海促销力度最大的一次。但销售只针对加入万客会的会员进行。参与此次促销活动的主要是万科在上海已发售楼盘的房源，类型包括公寓、别墅和商铺，涉及白马花园、新里程、假日风景等10个楼盘。昨天的特卖会上午9点准时开始，从9点半起，人流就逐渐增加，大批万科业主拿着万客会会员卡排队盖章入场。而在之后的一天时间里，各个楼盘销售人员愉悦的成交声音就一直没有停止过。

　　上午首先拥有选房权的是金卡会员。一名金卡会员对于现场的销售速度印象深刻，“实在太好卖了，现场买房子就像菜场买菜一样”。到上午10点，首批只针对万科新里程的蓝卡会员允许进入的时候，5套假日风景蚂蚁工房的房源已经全部售完。

　　在特卖会的出口处，不时看到有客户拿着代表有成交的大信封走出特卖会。一位买到一套白马花园的业主表示，据他估计，排在前10号的客户至少成交了六七套房子。

　　到上午10：30分，参加特卖的10个公寓、别墅项目已经销售掉近50套。由于此次万科特卖会总共只推出了240余套房源，这意味着仅开场一个半小时就已经去化了四分之一。上午11点半，现场传来了销售过亿元的消息。入场金卡会员170多人，蓝卡会员140多人。

　　这种火爆场面在一天之内没有丝毫停歇，现场万科工作人员忙到只能以汉堡稍微果腹又立即开始接待。“就好像打仗一样，”一个工作人员说。

　　据上海万科办公室主任许青川介绍，此次上海万科一共推出了240余套房源参加特卖，其中公寓房源占85%，别墅类房源占10%，另外还有5%的商铺。特卖仅针对万科的金卡、银卡、蓝卡会员开放，所有房源统一享有9.5折的优惠。

　　事实上，万科客户实际买房折扣还要更高，此次万科特卖活动还保留了春节前已经推出的一些优惠，在昨天的登记现场，一次性付款的客户还将有2%的折扣，而金卡会员则可以进一步享受1%的折扣，所以实际现场客户可以拿到的最低折扣是8个百分点。另外，凡是现场购房的客户，还可以参与抽奖环节，可以获得10000-40000元不等的大奖，在购房的时候用于抵扣房款或者车库款。

　　与此同时，万科各个楼盘本身也有自身的促销措施。比如万科新里程对于购买一房的客户还额外赠送价值5万元的宜家代金券。对于优惠幅度一向不多的万科来说，这样的促销确实吸引力不小，实际上，此次参与签约的众多客户都是此前已经准备购房的意向客户，一旦遇到如此大幅度的折扣，就立即决定下定签约。

　　而昨天的火爆情景甚至吸引了一些并非急切买房者出手，一位订下一套房源的购房者表示，难得遇到这么多优惠，虽然暂时没有买房的计划，但昨天还是订了一套，“反正有3天时间可以无条件退房，我先订下来，如果不想买了再退也可以。”

　　最近一段时间以来，2004年曾经一度引发全国性大讨论的中国楼市衰退论又开始盛行。此次唱空对象已经从当年的上海扩大至全国范围，包括著名投资大师吉姆·罗杰斯，全球最大的银行集团花旗集团等境外机构人士纷纷放出言论唱空中国楼市。

　　全球最大的银行集团花旗集团亚洲房地产业主管何艾文昨日宣称，由于受到压制银行借贷的影响，若干大型的中国地产开发商如果上市计划失败，可能会沦为竞争对手或基金的收购对象。

　　何艾文宣称，有40家非上市中国开发商已经进行了结构化投资，包括可转换债券，投资者正将去香港上市作为他们的退出策略。

　　但是如果这些公司没能很快上市的话，他们将不得不再次融资，因为投资可转换债券预计需要15%到20%的内部收益率才能补偿更高的风险，一年前这一收益率在12%到15%之间。

　　由于资本成本太高，那些公司正承受巨大压力，从今年下半年开始，一些公司可能需要将自己出售给拥有更多资本的上市开发商或者私募基金。在香港上市的中国地产股已经大幅下滑，从去年10月以来的3个月时间里已经下跌了50%。

　　最近，中国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象，各主要城市一周房价也有较明显的波动。许多开发商都在通过销售现有楼盘来为新项目融资，分析人士相信已经有数千家开发商倒闭。

　　罗杰斯是量子基金的共同发起人之一，继去年“建议不要到上海买房”之后，著名投资大师吉姆·罗杰斯再度对中国楼市发布悲观公告。其在19日在新加坡召开的IMAS投资会议上预计，中国房地产市场将出现调整，会有部分投资客在2008年破产。

　　他还称：“中国政府一直尽力抑制房地产市场的投机现象，他们对此非常认真。因此，我预计，今年有些中国房地产投机客将会破产。”

　　去年9月，罗杰斯就在北京表示，中国央行出台的加息、上调存款准备金率等紧缩政策，可以看出监管层已经意识到楼市中存有泡沫。

　　这种境外机构唱空中国楼市的现象并非首次出现。2004年，全国房价飞涨，政府开始启动一系列宏观调控措施。当时担任摩根士丹利首席经济学家的谢国忠预言楼市聚集泡沫，而这一泡沫将在短期内破裂，不过大摩却在这一背景下投下数亿美元收购了多个上海地标性物业，时至今日，其资金回报率超过100％以上。

　　过去几个月中，万科几乎是全国每个城市降价的先锋，由于其拥有的全国地产老大地位，万科降价之后基本都引起当地房价的全面下调。

　　虽然昨天元宵节房产特卖会优惠幅度达到5%以上，但万科方面昨天依然否认了降价一说。上海万科办公室主任许青川表示，万科对于楼盘的定价一向采取遵循市场的原则，而这次元宵特卖仅是针对万客会成员进行的一次回馈活动，并且仅此一天，今年暂定也不会有类似的促销，所以上海万科并没有降价，也不存在公司为了加快回笼资金而进行特卖的说法。

　　沪上一家大型开发公司负责人早前就向记者表示，此次万科促销有着一定的标志性意义。作为业内地产老大，万科此次促销活动一旦取得成功，就可能引发后续开发商的跟风效应。一些需要回融资金的开发商就将跟进打折以促销售，更多原先观望的楼盘，也会调整价格后上市，但市区优质楼盘则可能会更加坚定“观望”。昨天的万科特卖吸引了不少其他开发商、代理商的相关人员前来打探行情，他们多以购房者身份拿着万客会会员卡进入。

　　而他们看到的火爆场面已经开始让不少人心里打起算盘。不少代理商表示，从这个局面来看，目前楼市滞销并非由于购房需求减退，“看来市场还是在的，只是怎么去启动了。”

　　一家即将开盘的房地产公司负责人表示，他们公司将视万科此次促销效果，来考量公司推出楼盘的定价问题。由于之前已经积累了一批意向客户，并报出估计开盘价格，因此公司很可能采取的策略是，虽然定价不会比前期已经向意向购房者公布的价格做大幅度调整，但有可能在这一价格的基础上以活动形式进行一定幅度的折扣优惠，优惠幅度最大可以达到10％甚至15％。

　　实际上，在万科之前，已经有楼盘进行价格调整。2005年就成为上海降价先锋的大型楼盘上海康城，1月时就打出价格优惠，上海康城四期开盘期间部分楼盘每平方米让利2000多元，最低优惠价为6590元/平方米，优惠期间有100多人登记购房。

　　而几乎在万科促销同时，本市另一家龙头企业绿地集团也向客户以短信形式通知推出部分房源优惠，其优惠幅度达到6万元，接近总房价的10％。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，由于目前楼市还没有出现大面积的降价现象，反而还有个别楼盘借新推房源之机报高价格，所以多数开发商的打折促销只是一种吸引眼球的手段。从一些促销的楼盘来看，市场并未出现大量成交，而基本保持低迷成交量。由于市场对房价的短期预期从看涨转为看平，甚至看跌，所以在开发商没有给出实质性优惠的情况下，购房者并不情愿出手。

　　近一轮的楼市调整始于去年的10月份，4个月以来市场交易持续平淡，从春节后前5个交易日来看，5天只成交了198套商品房（剔除动迁配套房），不足去年同期402套的一半。因此，在往后的一两个月内，开发商还需以各种手段来激活市场，上海楼市可能会迎来促销高潮。预计4月份之后，楼市有望回暖，届时促销也可能会减少，估计今年楼市总体不会再像去年那样红火。

　　目前新上市的楼盘相对同区域内其他楼盘均降低了报价，估计这一现象将维持一段时间，其原因主要是市场行情相对低迷，开发商只能采用稳健的“低开高走”策略，先以相对低价试探市场，待行情好转再逐步提高价格。

　　SOHO中国董事长潘石屹(博客)将万科集团的全国性降价理解成扩大市场份额的一个最佳手段，认为此次降价与当年彩电企业降价类似，万科降价的直接效果是将加速市场整合。

　　昨天潘石屹参与新浪网聊时指出，万科一直以来认为中国房地产一大问题是开发商太多，没有形成规模效应，质量也难以保证，清理门户是市场经济竞争的必然，是对开发商优胜劣汰的过程。没有万科最近一系列的言论和行动，这种优胜劣汰的过程也会进行。但就目前大的宏观经济形势来说，万科的做法加速了这一过程。

　　中国2008年房地产市场的走势应该是“冰火两重天”，那些和保障性住房同一档次、同一价位、同一区域的商品房是冰；而远离这些档次、区域、户型、品种的房子将会继续火爆。对那些占有大量土地，缺少现金的房地产公司来说是冰，因为他们资金短缺，又赶上银行紧缩的货币政策及政府“两年不开发的土地要无偿收回”的政策；但对那些有资金实力的房地产公司来说正是发展的好机会。度过目前短期的波动和不确定之后，中国的房地产市场仍然有很大的空间。此前潘石屹在自己博客中直接展示自己对于降价的看法。潘石屹认为，首先要看大背景：第一，国际经济步入萧条，到底会不会对中国、对中国的房地产造成影响？万科的判断是肯定会影响，所以他们做出了一系列的调整；第二，过去两年时间，土地的价格、房子的价格大幅度上涨，万科认为土地市场中出现了比较明显的泡沫，所以王石提出“不能再做地王”；再从万科的心态上来看，2007年万科销售额突破了500亿元，他们认为已经在市场上有足够的影响力，可以到了“清理门户”的地步了。

　　“我记得许多年前彩电行业的老大长虹集团，也认为自己的力量非常强大了，到了可以清理门户的地步了，他们的做法是囤积显像管，另一方面研制新产品背投电视，想一统天下；而今天万科的做法是谈‘拐点’，劝告人们三四年内不要购买房子、40岁之前不要购买房子，以及全面降价等，两个公司的做法不同，但目的都是一样的，都是为了利用自己的影响力在市场上清理门户。”

　　早报讯 现在，投资者开始担心一些开发商可能被迫宣布破产。

　　在经历数年的快速投资后，房地产开发商遭遇了两方面的压力：政府努力放慢经济增长速度以及全球信贷紧缩。

　　一些拟议中的股票上市计划不得不暂时搁置。瑞银驻香港地产业分析师Er鄄icWong表示：“在南方地区业务比较大的开发商面临更大的风险。”经纪公司里昂证券驻上海的安迪·罗斯曼相对乐观。在他看来，去年70个城市的平均房价上涨近8%，而城市居民实际收入则增长了12%，“如果房地产市场存在问题的话，它们可能是非常局部性的。”EricWong表示：“即便中国人在房地产市场见顶时购房，他们也能够逆来顺受。”

　　他补充称：“中国的情况与美国不同。如果房地产市场确实下跌，那也将是长期上行趋势中的一次调整。”

　　许多面临财务压力的房地产企业拥有其它选择。尽管那些在内地上市的企业配股需要得到监管机构的批准，但如果需要，在香港上市的公司则能够迅速以较大的折让安排配售。同时，市场中有许多最近几年筹集到资金的私人股本公司，它们正在物色可供投资的中国项目。

　　短期信贷问题可能还会推动房地产行业更多的收购，该行业目前仍由大量规模相对较小的公司所主宰。

　　“该行业下一阶段的主题是整合，而非破产。”巴黎银行驻香港信贷分析师MarkLo表示，“大公司将从那些存在流动性问题的公司手中收购项目，或者与其组建合资公司。”

    来源：东方早报

　　昨日，春节前就被市场议论得沸沸扬扬的万科上海元宵节95折特卖正式举行。在约8个小时的销售活动中，上海万科推出的240多套优惠房源卖出了170多套，总销售额达2.57亿元。业内人士认为，近阶段万科的促销行为会对其他开发商产生重要影响，至于是应声而动还是坚持观望，则要看开发商对楼市走向的判断。

　　“××号请抓紧选择！”“现在××栋仅剩2套房源了！”在昨天设于万豪虹桥大酒店3楼宴会厅的上海万科新春特卖会现场，映入记者眼帘的是一片热闹景象。可能由于每批入场者仅有45分钟选房时间，加上这次促销的楼盘涉及10个楼盘，无论是购房者还是销售员都显得匆匆忙忙，场内工作人员的“吆喝声”此起彼伏。

　　“这次活动完全达到公司的预期目标。到下午5：00基本结束，总销售额达2.57亿元。其实截至上午11：30，销售额已超过1亿元。”上海万科的一位负责人向记者介绍，这次的特卖房源共有240多套，其中公寓占85%、别墅占10%、商铺占5%，昨天累计成交170余套，占全部推出房源的70%以上。

　　由于上海万科特卖的消息公开已久，从记者了解到的情况来看，购房者对此反应不一。昨天当场签约的购房者还是比较满意的。“相比这个楼盘去年的实际涨幅，现在这个价格我们还是能够接受的。”一对以折后约75万元的总价购买了万科花园小城一套两室两厅住房的年轻夫妇向记者表示，“当然，现在8900元/平方米的单价最好能再降点。”

　　还有人表示，虽然暂时没有购房计划，但还是订了一套，因为万科有3天无条件退房的规则，所以先订下来，不想买了再退也可以。

　　不过也有人表示，这次推出的公寓房源都是未销售出去的“尾房”，位置不是太好，有的楼盘优惠房源太少，只有区区几套，房型也不是很合适，所以决定不买。

　　此外，虽然万科此前表示所有优惠只针对“万客会”会员，不过记者也发现有一些人是通过万科业主或会员介绍入场的，由于尚未购买或租赁上海万科所开发物业的也可以申请“万客会”蓝卡，部分非万科业主就是现场登记后进场的。

　　从去年12月至今年1月，万科已经在广州、深圳、成都、武汉等地率先进行“降价”销售，不少新开盘房源均以低于周边房价15%-30%的低价发售。

　　万科日前发布的公告显示，今年1月的销售额比去年12月出现了大幅下降。1月实现销售面积23万平方米、销售金额18.5亿元，而去年12月的销售面积则为76.7万平方米、销售金额61.7亿元。

　　对此轮楼市持“拐点论”的万科董事长王石还在接受媒体采访时表示，万科对楼市的一个判断就是市场不可能持续亢奋，中国的改革模式是“自上而下”，房地产调控也是这样，企业必须“顺势而为”。

　　但上海万科方面昨天表示，当天的特卖会只是一次营销活动，是万科一贯奉行的“快速开发、快速销售”经营策略的体现，并非是公司为了加快回笼资金而降价卖房。至于月度销售数据也不能光与前一个月比，而是应该与去年同期相比，“事实上万科1月的销售面积和销售金额同比都增长了约11%。”

　　由于万科一直是国内房地产业的“领头羊”，它的一举一动在市场看来往往并非个体行为那么简单。不少人认为，万科此举预示着面对楼市步入深度调整，开发商已经开始启动应对策略。

　　“上海万科降价销售一旦获得良好的业绩，很可能带来市场的跟风。如一些需要回笼资金的开发商也会进行打折促销，更多原先观望的开发商会调整楼盘价格后再上市，但一些市区优质楼盘则可能会观望下去。”佑威房地产研究中心主任薛建雄这么判断。

　　从上海楼市目前的情况来看，在经历去年年尾的市场低迷与春节期间的成交惨淡后，的确有部分开发商对手中楼盘作出了降价以促进销售的决定，不过大部分开发商似乎仍持观望态度，其中不少开发商选择推迟开盘。对于其他开发商是否会效仿万科，易居房地产研究院研究中心经理汪波表示，上海的开发商更大程度上采取了静观其变的做法，可能等到3月后楼市逐渐步入旺季才会有明确举动。“短期内大范围大幅度打折的可能性很小，上海房价调整只是微幅调整，基本稳定。不过上海之后，万科可能会在长三角其他城市也推出此类‘客户回馈’活动。”

　　此前，万科董事长王石曾率先提出楼市“拐点论”，并引发热烈反响。有观点认为，认为万科各地忙着打折促销，在某种程度上意味着楼市“拐点”即将来临。对此，房地产业内人士大都慎言“拐点”，但楼市格局调整、房价不再持续高速增长恐怕也是无法回避的现实。

　　“我觉得开发商开始思考应对策略并非是件坏事。”薛建雄表示，“房地产市场在长达5年的宏观调控中仍保持快速发展，但已从起步时的不规范逐渐走向健康理性，曾经高涨的地价已经开始回落，开发商疯狂的囤地行为也开始收敛，政府对中低收入者的住房保障也在逐步到位。也许基于目前整体楼市的调整和一些知名开发商的促销，今年更多楼盘会采用‘低开高走’的策略，少数前期价格上涨过快或品质不高的楼盘价格甚至会有所下调。”

　　另一些分析师则表示，开发商开始打折促销不假，但该行为多取得不错的效果，这正说明只要认为价格合理，市场需求还是存在的；也许判断今年房价走势还需等到一季度楼市传统淡季过后，但相信房价不会大起大落。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹则明确反对房地产业出现“拐点”的说法，他认为万科的做法很像当年彩电业的“清理门户”。五合国际的分析师也表示，专业住宅开发领域的房地产商正开始一场标准化与速度的竞争，产品的定价优势、高效的运营能力将是未来决胜的关键。

    来源： 上海证券(行情 股吧)报

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    编辑：倪鹏翔