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如果说"房地产业挟持中国经济"是一种长久存在的宏观论断,目前正处于微妙时刻的金融与地产业互动则将这种挟持具象化。
数据显示,2007年中国个贷增量为8699亿,其中个人住房按揭增量是7146.88亿元,是前年增量的5倍,占2007年全年新增贷款3.63万亿元的1/5左右,可谓爆炸性增长。而去年全年,中国金融机构个贷余额达到32783亿元,其中个人住房按揭贷款达到27031亿元,占全部个人贷款的82.5%。
观察房市最为活跃的上海、深圳地区会发现,宏观调控、信贷、房价、市场预期以及通胀等复杂因素的互动,令市场更难以驯服,甚至更加脆弱。数据显示,去年1-5月上海市个人住房贷款累计增加22.58亿元,而后7个月增量为353.94亿元,为前者的15.7倍。其中自6月份开始,个人住房贷款开始爆发,10月以后逐渐下降。这可能部分与去年6月股市大跌吸引大量购房者涌入楼市有关。
深圳则另番景象,即去年初便开始地产狂炒,统计数据显示,2007年初的贷款狂飙及其顺延之势直接导致深圳房价在上半年上涨了70%,时至2007年9月,央行出台"9·27"房贷新政才刹住深圳、上海乃至全国的房贷快车。到2007年第四季度,深圳乃至全国的中资银行贷款规模开始连月持续下降。深圳市房地产贷款总额去年8月份为145亿元,9月下降到99亿元,仅为49亿元,与此同时,深圳房价开始大幅回落。
去年12月,机构也开始对其重仓持有的金融和地产股大规模的坚定减持,深交所披露的有关数据显示,机构当月减持房地产行业达5.84%,占机构总持有量的十分之一。 其中,基金合计减持房地产股8.42%,达到机构总减仓量的140%以上。毋庸置疑,资本市场用脚作出看空地产的选择,这也直接导致A股市场随后在地产与金融股带动下大跌。
由于政策上对地产业持续调控,2006年中国房价上涨较平稳,2007年则在明显的通胀影响下,导致恐慌性购房和投机性购房增多,他们具有共同的预期:房价将与通胀一样长期的持续上涨,信贷的宽松与资本牛市的动荡也增加了楼市的热度。但是,地产市场在金融调控政策下出现逆转,住房按揭贷款大幅减少,全国房价目前已停止上涨甚至下跌。
中国宏观经济的过热以及流动性过剩、持久的通胀意味着从紧的货币政策成为毫不犹豫的选择,即数量上通过提高准备金率等手段紧缩货币供给,在价格上逐步提高利率。前者将减少银行按揭放款的数量和速度,而利率的提高一方面影响增量购买力,另一方面,也对存量的按揭者还款能力带来挑战,尤其是恐慌型购房者一般不具有较强的信用,而投机者的风险主要转嫁给银行。2007年,中国史无前例的六次加息,目前仍然存在持续加息的通胀环境。
如此,将大大降低住房市场的购买力和需求,导致房价持续下滑,而累计加息产生的效应或引发类似美国次按危机的现象,引起房贷违约风险,直接影响到宏观经济的逆转和金融安全。一种看法认为,中国房地产市场下跌将是长期上行趋势中的一次调整,关键是此次下跌会不会引发金融风险,进而拖累宏观经济的萧条。但若不实施更加严格的从紧的货币政策以及抑制地产,也可能为更大范围和深度的危机创造条件。总之,当前地产与金融已经进入相互挟持的窗口期,如何软着陆是一个难题。
编者寄语:网易商业
(本文来源：21世纪经济报道 )
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