巴曙松：房价走向理性回归

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松(博客)日前接受本报记者专访时表示，与其说目前房价出现“拐点”，不如说是房价走向理性回归；在城市化和中国人口结构的特定阶段，扩大有效供给才是抑制房地产价格过快上涨的根本举措。

　　房市向理性回归

　　记者：当前对房地产市场走势众说纷纭，您怎么看待今年的房市？由地价上涨等因素导致的房价上涨在今年是否会有所改变？

　　巴曙松：当前的争论可归结为房地产市场是否已出现“拐点”。从目前的情况看，我个人认为，与其说是“拐点”，不如说是理性的回归。2007年的一系列调控措施是对局部地区一度过于狂热的房地产投机气氛的有效降温。

　　这种回归，首先是房地产行业本身的行业特性的回归。房地产本来是一个资金密集型行业，调控提高行业门槛，使得不少资金实力、融资能力、专业能力等相对较差的中小房地产企业不得不选择以适当的方式退出市场，房地产行业开始启动整合步伐。土地储备充足、或融资能力强的企业在整合中占据有利位置。

　　其次，房地产市场从非理性的齐涨齐跌，转向基于不同地区供求关系的相对理性的差异化波动。简单加总之后说房价是否出现“拐点”，容易误导整个判断。香港回归10年来，房地产价格的表现总体上很不错，但在高端房地产价格不断创出新高的同时，中低端房地产的价格大概依然只有1997年高位时的60％。因此，2008年中国房地产市场可能会是一个差异化表现的市场，不同区域、定位于不同客户的产品的表现会有很大差异。

　　第三，逐步恢复理性的地价，有利于房地产企业的平稳经营以及抑制房价的过快上涨。

　　解决深层次体制性问题

　　记者：您认为房地产行业暴露的一些问题是否已在一定程度上得到了解决？

　　巴曙松：从积极角度看，2007年从地根到银根的调控，抑制了房价的过快上涨，进一步清理了交易中可能存在的价格操纵和欺诈等现象，开始探索政府与市场在解决房地产问题上的不同定位，特别是政府开始明确自身在解决中低收入阶层住房问题上的责任，积极推动中小户型、中低价房建设。

　　但是，许多方面还处于探索阶段。例如在中低价房的建设方面，资金如何筹措，土地如何保障，如何实现良好的财务和建设方面的可持续性等。在分清市场与政府的职能方面，政府更多的应当是提供清晰、透明、良好的市场环境，而不是对市场交易过程的直接干预。

　　同样需要指出的是，房地产行业目前受到广泛批评的一些问题实际上还掩盖着一些深层次的体制性问题。例如，在当前的税收结构下，地方政府的收入严重依赖土地收入，这种收入结构不改变，要地方政府坚定抑制地价上涨是有现实难度的。

　　同时，目前中国内地的土地供给体制与香港类似。香港的土地一直垄断于政府手中，从历史上看，港英政府积极推动用拍卖的方式来获得最高的地价，从而支持其财政收入的增长。在这种状况下，直到目前整个香港的土地开发率只有23%，大量的土地处于未开发状态，香港的房价却居于世界前列。对于一个城市来说，这种结构可能有其合理性，但对中国内地来说，这种体制可能有值得改进的地方，因为这种管理体制使得土地供给相对缺乏市场弹性，难以相对灵敏地对市场供求作出反应。

　　另外，许多人也强调要注意培育多层次的市场，不要让所有的需求都转向购买新房，而是要培育二级市场、租赁市场，但是，如果控制买第二套住房，那么，让那些希望租房子的消费者找谁去租房子呢？会不会最终还是迫使这些新的消费者不得不涌向新房市场呢？这些问题都值得深入思考。（记者王婷周明）

　　“在大多数人买不起房的时候，为什么少数人有能力不仅把房子都买了，还能推动房价上涨呢？”北京师范大学金融研究中心主任钟伟(博客)坦言。事实上，在日前闭幕的焦点网主办的“中国地产新视角·2008责任地产高峰论坛”上，多位国内经济学家不约而同地将民众收入分配与房价“扯”上关系，并提出房地产行业的供求矛盾，恰恰折射出收入分配格局问题。

　　在经历2007年底及2008年初近10天的“有价无市”后，北京楼市正面临前所未有的“年关”。

　　2008年开始了，京城楼市仍然处于“量跌价涨”的局面，销售量持续走低。尽管在去年12月10日到16日的一周内商品房住宅销售数据有明显上升，但仍然不能挽回整体销售量的下滑之势。与签约量的持续低迷相反，2007年12月的新增供应量保持平稳，开盘均价仍在高位运行，截至12月15日，京城开盘项目均价已近18000元。正是由于一路走高的房价和岁末销售淡季的影响，12月京城楼市的“有价无市”愈演愈烈。

　　消费者坚定了房价会降的信心，直接进入观望期，很多原定于12月开盘的项目不敢急于入市，也进入了市场观望期。于是，买卖齐观望成为12月楼市的一大特色。

　　2007年1至11月，北京房屋销售价格比去年同期上升11%。在短短一年多时间内，北京不少楼盘价格都翻了一番。由于房价、地价迅速攀升，整个京城楼市变得像一座“围城”——城外的人削尖脑袋拼命想挤进城里，城内的人千方百计想到城外寻找新的机遇……