房地产：政策得到细化大中型公司影响不大

政策出台的目的在于促进节约集约用地

1月7日，国务院发布了关于促进节约集约用地的通知。与之前的土地政策颁布相比较，此次政策由国务院出台，而非之前的国土资源部，这表明了我国政府对当前土地问题认识的严峻性以及实施政策的决心。政策的出台主要在于促进节约集约用地。

新政策更具可操作性和以往对闲置

土地处置的政策相比，此次通知规定了具体的处置方法，其是对之前政策的细化和保证政策的可操作性。征收土地闲置费、征缴增值地价以及无偿收回满两年闲置满两年的土地等方法将大大增加开发商囤积土地的成本，对闲置土地征缴增值地价将使开发商延迟开发所获取的地价增值变为政府所有，同时征收土地闲置费将使开发商承受闲置土地的双重压力。

新政策预示未来政策将主要从细化和可操作性入手

从07年12月开始发布的政策起，国家开始从微观方面对政策进行补充和说明，央行与银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》严格界定了二次置业的定义，此次通知也对土地闲置处置办法进行了细化。我们预计未来行业的政策将主要从细化之前政策着手，提高政策的可操作性。

新政策对房地产上市公司的影响中性偏负我们认为此次政策对房地产上市公司的影响中性偏负。原因主要是：

此次政策的覆盖面从宏观上是针对整个行业，但具体层面则是对闲置土地的公司较有影响，其并不是针对行业内所有公司。

此次政策对中小规模的房地产公司具备一定的负面影响。部分公司由于规模的限制无法通过银行获得开发所需资金，而国家限制外资进入房地产市场以及资本市场融资难度的加大，部分公司的资金链将可能断裂，从而导致现有土地储备的闲置。

因此，整体来看，该通知对行业的影响中性偏负，大公司由于具备多渠道的融资能够减少这种影响，中小公司受到的影响将稍大一些。

继续保持对房地产行业的推荐态度，特别是行业内的大中型公司。

政策出台的目的在于促进节约集约用地

1月7日，国务院发布了关于促进节约集约用地的通知。与之前的土地政策颁布相比较，此次政策由国务院出台，而非之前的国土资源部，这表明了我国政府对当前土地问题认识的严峻性以及实施政策的决心。此次通知中，强调了严格执行闲置土地处置政策，“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法”。

同时通知中还继续强调了优化住宅用地结构，“继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地”。

目前我国90平方米以下中小套型普通商品房的建设尚未达到70%的水平，大套型的商品房仍是市场主流，由此带来土地供应的相对不足。此次通知再次强调了土地供应的硬性要求，这是对之前政策的补充和强调。

目前，我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出，因此切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。此次政策的出台是对之前粗犷的用地模式的纠正，节约集约地使用土地。

新政策更具可操作性

和以往对闲置土地处置的政策相比，此次通知规定了具体的处置方法，其是对之前政策的细化和保证政策的可操作性。征收土地闲置费、征缴增值地价以及无偿收回满两年闲置满两年的土地等方法将大大增加开发商囤积土地的成本，对闲置土地征缴增值地价将使开发商延迟开发所获取的地价增值变为政府所有，同时征收土地闲置费将使开发商承受闲置土地的双重压力。

新政策预示未来政策将主要从细化和可操作性入手

从2005年至今，我国颁布了众多房地产行业调控的政策，其目的主要调整市场供应结构，解决供需矛盾，解决房价过快上涨的势头，但从目前市场情况来看，政策并未起到相应效果。一方面与早期政策没有认识市场的主要矛盾所在，另一方面就是政策的出台只是从宏观方面进行调控，而在微观上不具备可操行性，如土地增值税的清缴政策。但从07年12月开始发布的政策起，国家开始从微观方面对政策进行补充和说明，央行与银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》严格界定了二次置业的定义，此次通知也对土地闲置处置办法进行了细化。

从目前行业的政策来看，其基本覆盖了房地产行业经营的各个层面，但由于之前宏观调控过多，围观可操作性稍弱，因此政策的效力并不能全效释放。最近出台的政策既是对之前政策的延续，也是对之前政策的补充，可操作性将使这些政策的效力得到充分释放，从而对解决当前房地产市场的问题、促进市场的健康发展起到作用。我们预计未来行业的政策将主要从细化之前政策着手，提高政策的可操作性。

新政策对房地产上市公司的影响中性偏负

我们认为此次政策对房地产上市公司的影响中性偏负。原因主要是：

此次政策的覆盖面从宏观上是针对整个行业，但具体层面则是对闲置土地的公司较有影响，其并不是针对行业内所有公司。目前房地产上市公司中，土地储备较多的几家公司有万科、保利、金地等，但与他们的开发速度相比，土地储备并不会落入闲置的境地。

目前对闲置土地的定义是：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一，或已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的。

用万科做例子：目前万科土地储备超过2,000万平方米，而07年公司开工面积为700万平方米，土地储备是开工面积的3倍左右，也就是说现有土地能够保证公司三年的开发，似乎有闲置土地的可能。但具体来看，一方面公司年开发量是保持上升的，现有的土地储备并不能保证三年的开发；其次土地闲置定义是指满一年未开发或开工面积不足三分之一、投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的，目前的市场情况是地价已经超过了总投资的25%，因此房地产公司只需要保证在一年之内开工三分之一的面积即能够保证土地不被闲置，按比例计算，每年开工700万平方米可以保证不超过2100万平方米的土地不被闲置。因此此次政策对上市公司的影响将不大。

此次政策对中小规模的房地产公司具备一定的负面影响。由于之前央行和银监会加强了对房地产业的信贷管理，部分公司由于规模的限制无法通过银行获得开发所需资金，而国家限制外资进入房地产市场以及资本市场融资难度的加大，部分公司的资金链将可能断裂，从而导致现有土地储备的闲置。

因此，整体来看，该通知对行业的影响中性偏负，大公司由于具备多渠道的融资能够减少这种影响，中小公司受到的影响将稍大一些。由于供需矛盾的客观存在，继续保持对房地产行业的推荐态度，特别是行业内的大中型公司。 (本文来源：广发证券 )