郁亮:管理比以往任何时候都重要

郁亮:管理比以往任何时候都重要

2007年，万科销售额达到了523.6个亿，创下了房地产企业销售的新记录，这是我们值得骄傲的事情。但规模如此庞大，管理的复杂程度也大为提高。公司规模小的时候，我们只需要考虑自己专业范围内的问题，努力提升业绩。站在500亿的台阶上，我们必须面对更多的挑战，而这些挑战已经超出了开发这一专业领域。比如说万科作为行业的领跑人，不仅仅是业绩上的领跑，同时也首当其冲承受社会的质疑和拷问。再比如跨专业横向管理问题突出，外部资源合作还不够成熟。这些都不再是专业能力的问题，属于管理范畴的问题。任何一间优秀的大公司都经历了从专业能力优势向管理能力优势转变的过程，万科也正在其中，管理对万科而言比以往任何时候都重要。

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万科为什么与其他企业合作开发

网易财经：2006年万科销售收入是212.3亿元，其中60%的土地资源是通过各种合作方式获取的。万科上市16年以来，主营业务收入和净利润复合增长率分别是28.3%和34.1%，最近五年这两组数字比较高，一个32%，还有一个是42%，最近三年以来就更高了，分别是40.9%和58.3%。我们看到一个比较有意思的现象，经营数字大幅增长是与万科加大对外合作比例、进行品牌和管理输出同时出现的。请问：截至到现在，07年，万科通过对外合作等非传统的“自给自足”方式，获得的销售额和利润大概会在一个什么比例？在合作方式上，与以往年度相比有什么新的方式、特点。

郁亮：万科能够实现快速增长和加强合作开发是有所联系的。维持快速增长首先需要有足够的项目可以开发，但近几年各地的土地供应计划一般都比较紧张，公开市场没有充足土地供应。我们必须更多地将注意力集中在存量土地激活上，与其他企业进行合作，这些企业也很希望借助万科的品牌、专业团队和资金提高项目的竞争力。所以存量土地成为了我们过去两年很重要的项目来源，05年是48%，06年是60%。

2007年这个比例没有增长。大家都看到2007年市场情绪非常热。这些企业即使不和万科合作，随便建个房子也能卖得很好，所以对合作的态度并不积极。

网易财经：07年的数字里面预测大概来讲应该跟去年的比例差不多是吗？

郁亮：会低于去年的比例。

住宅工厂化仍在实验阶段

网易财经：再来看一组数字，首个以工厂化方式建造的商品住宅万科新里程20、21号楼已于2007年7月封顶。万科住宅工厂化已经走下图纸来到现实中，根据现在情况来看，您认为如果要做到08年继续铺开，09年全面发力，还有哪些方面的问题是最重要的，值得花非常大的精力去解决？

郁亮：对万科来讲，工厂化推广应用现在已经基本具备条件了，08、09年的应用速度肯定会加快。当然，我们现在还欠两个东风。一个是国家制定的标准，一个是跟得上万科的步伐、具备大规模建造工厂化住宅的承建方还不多。我们需要培养更多的合作伙伴，共同去推动这种生产方式的变革。

网易财经：行业标准方面，据说万科比较积极的参与一些标准的制定，可以介绍一些具体的情况么？

郁亮：作为一个企业，我们只是承担了一个试验性、摸索性的实践工作，提供参考经验。但行业标准仍然必须是由主管部门来确定。目前建设部、各级政府在工业化方面是很支持的，其中有两个因素：第一是环境问题。工厂化跟之前的建设方式相比，环保程度大大提高。

第二是劳动力问题。中国目前农民转做工人的很多，但随着人口增长速度的下降和城市化基数的提高，这个数量肯定是不断下降的。未来去哪里找那么多建筑工人？运用技术弥补劳动力短缺是必然的长期趋势。

网易财经：整个行业里面让其他合作伙伴，上下游企业也好，加入到工厂化当中来，这个比制定标准更复杂，这方面不知道郁总有没有体会？

郁亮：我们当然非常欢迎更多同行、更多合作伙伴参与进来。这种规模效应对万科也是很有利的，能够降低万科单兵突进的成本。很多同行都来看我们的基地和实验楼，从开发商来说，如果能有利于公司的发展，它就能接受这种变革。

网易财经：谈到利益，我在北京走访比较了解万科的一些同仁，还有一些行业的里面专家，现在有两派意见要跟你请教一下，有一派的专家认为，工厂化达到未来五年50%的阶段，到那个时候比传统的建筑模式成本才能够达到节约成本的目标。

郁亮：现在肯定是增加成本。

网易财经：现在在上海的工厂化住宅好象每平米比传统的建筑方式要贵1000块钱。

郁亮：试验阶段成本是比较高的，但明年比这要少。这是行业未来的发展方向，从企业长期发展的角度来讲是对股东负责。所以现在投入的是必要的研发经费。我觉得工厂化可以从两个角度考虑。一个是客户需要，一个是生产效率。第一位是满足我们客户的需要。万科有一句话，“我们的工作70年有效”。一个房子的使用权是70年，我们要对它70年负责。我们建房子的时候，品质方面多投入一点，按照70年来算，总成本未必比别人高，我们要算这笔帐，客户最终也会意识到这一点。

网易财经：万科在03年之前算过一笔数字，有百分之多少资金是用来替客户维修房子。

郁亮：传统手工建造，后面的维护成本很高。过几年这个坏了，那个裂了。工厂化之后，这些问题都将得到很好的解决，维护成本会大大降低。客户入住之后，会发现他耗费在装修、维修上的代价都很低，更加舒适。给我们客户提供性价比更好的产品，这是第一个出发点。

第二个出发点，我们生产效率提高了，这点很重要。绝对成本虽然增加了，但是生产周期缩短了，从花钱买地到销售这个时间缩短了，总的投资回报率是比较好的。

网易财经：目前已经建成的项目具体不提每平米同比成本，在运作周期上确实节约吗？

郁亮：成熟之后建造工期可以比传统流程缩短25％~30％。但因为目前规模还很小，效益短期内可能不会很明显，但是成熟后有很大的发展空间。

网易财经：在您的心目中，大概是多长的时间？

郁亮：08年除上海外，还会加大在深圳、广州等城市的推广力度。09年之后，可以批量推广。

网易财经：换句话来解释，到09年万科已经从这个里面得到同行看得见的收益。

郁亮：我指的是生产工艺，技术比较成熟了，适合大量推广。这是我们的目标。

资本为何追逐万科

网易财经：从2000年-2005年，万科经历了一次配股，两次转换债券，从资本市场募集到41.15亿元资金。到了07公开增发，融资金额超过前几年募集的总和。还有一个广泛流传的故事，有一个万科的个人股东叫刘元生的，持有万科18年，股票从400万涨到30个亿，收益率远远超过股神巴非特。您在万科融资方面，多有经验和贡献，您认为万科在融资渠道方面还存在潜力吗？

郁亮：万科融资背后是什么？是给股东更多的回报。如果不给投资人更多回报，谁会投资给你呢？为什么现在投资的人多，因为万科这几年增长很快，股东投资收益率比较高。大家没看到这个，只是看到万科融资数量增多。

在融资方式方面我们非常讲究，我们每次融资安排基本上都希望用新的融资方式，给老股东的是优先选择权，让股东自己来决定是否投资万科。如果老股东认为值得投资，他会先选择，然后我们再向新的股东融资。只要回报不断地提高，相信资本市场也会很慷慨的支持万科的发展。

此外，万科的透明度无论是在同行当中还是跨行业比较都很优秀，股东对万科很了解、很信任。这也是他们愿意选择万科的一个很重要的因素。

网易财经：如果我是万科股东我们会有这样的感觉，我投资企业给我一种惊喜，这种思维方式持续下去会不会有另外的影响？总是要给股东这么多的惊喜，反过来这个对企业的压力是良性的吗？

郁亮：不仅股东对公司增长有要求，公司对自己也有要求。我们现在做的股权激励计划标准是非常严格的。首先要利润增长一定的比例才能按照规定提取购买股票的基金。现在净利润基数已经很大，但要实现激励条件未来还要继续增长。其次是我们的每股盈利必须每年提高，这样可以防止公司通过不断扩大融资规模来实现净利润的增长。第三是对净资产收益率有要求。最后，股价也必须提高，才能达到归属条件。

刚开始内部有一些意见。股价涨跌是公司没办法控制的。如果股价跌了，大家就一分钱也拿不到。有人认为公司业绩增长了，收益率提高了，为什么自己的利益还不能保障呢？

为什么这么做？我们的理由是，如果投资者整个受损失，管理层凭什么得到利益。管理层必须跟投资者共同来分享快乐跟悲伤。

通过股权激励制度，股东对公司业绩的要求和管理层的利益正面相关。这一制度确实能够促使公司从股东角度想问题，比如说我们是不是可以只强调股东长期利益，而不考虑股东短期利益呢，显然是不可以的。股东为什么会同意万科做长期研发投入，是因为万科在短期利益方面满足了股东的需求，我们的短期增长能够在承担这些费用后给股东合理的回报。长短期兼顾公司才可以良性循环。

网易财经：你认为股东更看重短期利益还是长期利益？

郁亮：股东既需要短期利益，也需要长期利益。股东分为不同种类投资者，有的机构长期持股，这么多年时间不改变。所以，我们短期和长期都需要稳定的增长。增长速度太快，长期无法维系；太慢会伤及短期利益。 我们通过倍速于大市的弹性增长方式，根据市场情况确定增长目标，30%-60%的增长速度是较为合理的。

网易财经：其实根据数据显示，万科管理层是很强大的股东力量。

郁亮：不，万科管理层持股不到1%，我们是打工的。