未来36个月房价上涨难以遏制
总体观点：
如果我们前面讲的土地风暴、农田保障、第二套房贷政策、物业税政策通通落实到位，那么我们就可以说，房价一年涨10%到12%，你没有任何收益。为什么这么讲？目前房价每年涨8%，投资于房屋就没有收益。如果你使用按揭的话是没有收益的。被谁赚去了？被银行赚走了。一套房五十万，十万首付，四十万按揭，按照7.2%，7.3%的利息你贷款揭二十年，对不起，四十万你连本带息还了八十万。所以过去五年提前还贷成功，一共归还银行80万，主要挣走的都是商业银行。现在每年商品房的销售金额才只有2.5万亿，前几年还没有那么高啊，谁挣钱了？房价涨了主要挣钱的当然是银行，其次是开发商，再其次是政府，再其次是有房者。这个次序是不太会改变的。
如果这些政策都落实了，那么每年10%的房价上涨大家得不到投资收益，如果这些政策都没有落实，那么房屋的投资还是可以理解的。
总结起来看一下我们对房地产的基本看法是什么呢？由于目前地价处于一个快速飙升的阶段，因此我相信许多比较剧烈的调整政策都难以出台，在未来的三年之内，房价将以每年12%到15%的速度上升，从全国的平均来看，房价2010年比2007年平均涨大约50%，在一些重点城市，东南沿海一线城市，房价可能实现翻番。这是一个大的趋势。
（一）、目前房价的特点：
目前我们来看房屋的价格，目前出现了一些基本的趋势，这个基本的趋势是怎么样的呢：
1、商品房的销售金额远远超过了商品房的开发金额，这是从05年出现的情况，居然销售额比开发投资额大，那意味着什么？意味着开发商并没有提供更多的房子，但却把房子卖得更贵了，这是05年，是一个转折点。
2、住宅价格上涨，在05年之后，比写字楼价格的上涨更猛。譬如说北京，这两年写字楼的价格涨幅或者商业用房的价格涨幅甚至还没有住宅价格涨幅上涨得快，这个潜台词背后，我个人认为，在房地产需求当中，自用型需求还是主流，否则的话为什么大家不投资商业型的东西，要投资住宅型的东西？
3、开发商融资渠道的多元化
4、土地的囤积性。我们可以看一下土地的囤积，土地囤积的基本前提是18亿亩耕地的红线不能碰，如果18亿亩耕地的红线不能碰，那么在未来的五年期间，每个省只有18万亩多一点的地可以供，所以开发商出现了囤积土地的高潮，开发商存在土地上资金的量是非常大的，超过了一万亿。现在这种屯地的游戏，其实是在对赌，赌什么？开发商认为房价一定会涨，所以我现在可以高价拿地，现在面粉抵面包会是有道理的，因为以后面粉没有了，面粉是政府凭票供应，而凭票供应的面粉票会越来越少，因为你会保持18亿亩耕地，这是一个巨大的对赌。对赌当中其实风险最大的不在开发商，在银行，因为开发商拿着上万亿的对赌当中，大部分可能都是银行的贷款。谁能够胜出？不知道。这是现在土地的基本现象。
由于土地的基本现象是什么样的？屯地出现高峰，我们可以看一下，06、07年两年开发商每年大概囤了一个亿平方米的地，屯地也不一样。
土地供过于求的也有，上海、重庆和四川，但上海现在收回去了，现在上海土地供应放量的现象有所缓解，这是土地量的问题。
房地产开发商囤积了多少地呢？囤地是一门学问，在什么地方囤，囤多少？会占用多少资金，给开发节奏带来多大影响，都很复杂。迄今为止全国还没有系统调查，我们正在试图写一个报告，关于中国商品房囤地规模及对房价影响的报告。粗略估计，全国商品房囤地7.7亿平方米。
从绝对量来看，北京开发商和土地储备中心的规模我们可以看出，土地储备中心还有另外一些地，土地储备中心所储备的土地是开发商所储备土地的三到五倍，这样来看，全国，连开发商囤的地，连土地储备中心囤的地一共有多少？2000到3000平方公里，开发商囤了七到八个亿平米的地多不多呢？大概够开发商正常开发三到四年。从现在的开发规模来看，大概情况是这样，所以开发商仍然会继续抢地，这是没有办法的。
这是全国分区域土地囤积的现象，东中西部的地是这样的，东部地区土地价值最高，囤得最多。
（二）、地价和房价的关系：
1、土地稀缺，这种现象是不存在的。对中国这样大陆型的国家，地是不缺的，缺的是什么？缺的是钱。为什么说地不缺缺钱呢？如果北京市政府有足够的财力能够提供足够良好的快速交通、公共交通、医疗、教育、供水供电、通讯等等跟市民日常生活密切相关的公共产品和服务的话，你居住在周边的通州、昌平、密云等等卫星城和居住在北京市区没有什么不同，这个时候房价一定不会高，但前提条件是你必须有信心在卫星城的教育、医疗、交通、环境、信息都很便捷，以至于跟北京市没有什么差别，这要靠钱堆出来，很难。所以到最后你必须选择在四环、五环或三环以里生活，不能选择在更远的地方生活。房价贵的重要原因是地方政府的财力不足以支撑在市中心、中心地带和城乡市郊地带均等地提供公共产品的服务，公共产品的服务只能非常集中地投放在有限的区域当中。而在集中投放到一个有限的区域当中之后又形成了一个恶性循环，有钱人住的地方特别拥挤，因为那是有钱人住的地方所以市政又把轻轨、公交、环境的钱主要投到那儿去，更多的人往那儿挤，所以地是不缺的，缺的是地方政府的钱。
2、我们做了很多相关性指标分析，房价和三年前的地价相关，房价可能和一系列的因素相关，居民收入水平、城市化进程等相关，但最密切的是，这一期的地价滞后三期基本就是房价。这有什么含义呢？也就是地价对房价的影响不像国土资源部，不像部委说得那么轻描淡写，从建设部，从某部委的角度，这个部委肯定会说定价和房价密切相关，管理土地的政府职能部门肯定说地价跟房价没有什么关系。开发商会怎么说？开发商说，房价肯定和地价有关系，跟银行资金贷款有关系，跟一切都有关系，但是房价和我开发商有暴利没关系。个人都是按照最有利于自己的方式去解释。最简单的，我们做了一个很细的筛选之后发现当期地价和三年之前的地价关系最密切，把当期地价乘以三到四倍，大约是这个地区三年后新房的开盘价。
地价现在平均的变动情况是怎样的呢？根据国土资源部统计，一到三季度全国的地价大概上涨了百分之十六点几，从我们做抽样统计的数来看，包括深圳、广州、上海、杭州、南京、北京、天津这些城市，我们做了一个土地出让价格的统计，然后做了回归分析，很悲观的一个结论，我不认为房价上涨是好的，首先这个前提我必须说明。作为研究人员最大的任务是什么？如实告知。请大家理解研究人员的职责所在，研究人员的职责是尽专业所能如实告知，而对如实告知的结果他并不表明是赞同还是反对，因此我们所做的房地产金融方面的研究如实告知，根据我们有限的能力做了地价和房价的分析，非常悲观的结论是在未来三年，房价将在现有的基础之上继续达到翻番的水平。保守估计在未来三年房价每年将平均上涨12%到15%，因此保守估计到2010年房价比现有房价平均上涨50%，翻一番是有可能的。在局部城市，一线城市翻番是有可能的，我们刚才指的是全国的平均情况，每年涨12%到15%，涨幅超过50%。这是一个房价的基本趋势，就是如此。
不要有人说地价跟房价没关系，这是错的，地价决定房价。当然也不要听，在开发商中谁比较可爱呢？谁讲话比较坦率呢？任志强，这个人讲话讲的是大实话，但就是态度不好，所以我们的民众、我们的媒体有一个广泛的传言，房价上不去，把潘石屹和任志强抓起来放在监狱就下去了。其实你把那两个人抓起来放在监狱房价也下不去。而且任志强还是优秀党员，先进工作者。地价和房价的关系大致如此。
3、接下来要讨论的问题是按揭这一块，按揭这一块，现在第二套房贷的政策被讨论得非常热火，很多人都说第二套贷款怎么样怎么样，我们可以看一下，目前由商业银行提供给开发商的两类贷款，不包括其他，公积金贷款、土地储备贷款等等，都不包括其中，只包括两类贷款，一类是开发贷款，到今年上半年是一点七万亿，另一类是个人按揭贷款，两点六万亿。个人按揭贷款和开发贷款的特性不一样，跟我们相关的主要是按揭贷款，我的态度一向非常明朗，从理论角度我非常不愿意看到按揭贷款利率的上涨，我不认为有的学者这么说是对的，有的学者说为什么房价高呢？那是因为买的人太高了，所以把按揭贷款的利息提到10%，那样就有很多人不愿意买房子了，本来房子50万，首付10万，要揭40万，把按揭利息提得很高，房价掉下来了，这套房只值30万了，所以你首付10万，只要揭20万，虽然利息高了，不过你要想一想，高的按揭利息让房价下跌是有好处的。这忽略了重要的一点，假定开发商是白痴，那么这种情况将会出现。因为当按揭，利率上得非常快，开发商面临市场需求萎缩时，开发商将会减少商品房的供应，在那个时候房价未见得有显著下跌，但是市场的供给和需求都下跌了，这个市场萎缩了，你再买房时可能仍然要支付跟原来相近的或略低一点的价格，但你要承担的按揭会比原来高得多。所以要分析按揭对房价影响时不要理想化，一定不要想着这个按下去那个就会出现结果，这是一个非常复杂的系统。
为什么我不主张按揭一定要往上提呢？有一些基本的概念。第一个就是，居民户存在商业银行的储蓄目前还有十六点几万亿，十七万亿，而商业银行给居民的按揭贷款才只有两点六万亿，加上给居民的消费贷款加起来也就三四万亿，所以对银行的资产负债来讲出现了巨大的不平衡，居民存了十六万亿，你只借给居民四万亿都不到，那么剩下的十万亿，你可能要有储备金，剩下的要贷给企业，企业是存款少、贷款多。对居民，贷款是不足的，所以按揭这个工具本来就应该优先发放。
第二个，为什么不主张提高按揭工具的利息呢？那是因为这样，商业银行所做贷款都是基于风险收益的，如果贷出去的款收不回来有损失，那么贷款就应该利息比较高，如果贷款贷出去之后能够平安收回本金跟利息，违约率比较低，那么商业银行贷款的利息就可以低一点。事实证明，在过去几年按揭贷款的违约率是比较低的，普遍低于2%。既然这类贷款，给居民贷款之后一般来说是比较诚恳、比较老实还月供的，并没有像香港或其他地方出现广泛的违约，这样优质的给银行带来回报的业务，你就不应该继续提高按揭贷款的利率，使得借款人的负担更沉重。
第三，按揭本身其实也是安全的，请注意，经济体系一定会导致银行的业绩随之上上下下，在经济景气的时候，企业盈利增加、居民收入增加，企业贷款违约率下岗，居民违约情况也良好，但是，如果经济景气下降时，居民当然有一部分可能还不起钱，按揭成为坏帐，成为损失了，同时也要注意，也有很多企业也还不起贷款，你不能指望在经济景气下降的时候居民的违约率不上升，但你要看居民违约情况是不是比企业违约情况更严重。而和国际比较都显示出，在经济景气衰退的时候，居民借银行贷款的违约率恶化情况比企业违约率恶化情况更轻一些，而不是更严重。
第四，现在按揭贷款基本数是什么样的呢？我们所借按揭贷款的钱平均借款年限大概是十七年，以借款人已经提前还款的年限，我们把这部分客户筛选出来，这部分客户的平均还款年限是七年。也就是中国居民借的时候，大多是借十五到二十年的按揭，还呢，五到十年就都还掉了。截止到05年底，一块钱的按揭相应抵押物的价值是一块八毛三，截止到现在，07年上半年，一块钱按揭对应的抵押物已经超过两块了。也就意味着银行放一块钱的款给你银行有多少物业抵押？两块钱以上的物业抵押。实际上，如果商业银行有能力处置抵押物，对银行来讲，按揭贷款，损失本金或利息的可能性是很小的。或者按揭贷款对银行来讲，无论经济周期怎么波动，都是相对收益比较安全的。
我们再可以看一下香港居民，他们的按揭贷款利息比国内高吗？那不是的，香港居民享受到的按揭贷款利息比国内低，所以有办法的人就搞了“背对背”贷款，这些人在香港借了一笔按揭贷款，然后境内的外资银行就把人民币给了借款人，所以这个借款人在境内拿人民币买了房，在香港用港币还按揭，这是很流行的。你一味提高按揭贷款，除了挫伤贷款人的积极性，除了使业务从境内向境外分流，有什么好处呢？
对开发商的开发贷款值得考虑，开发商的开发贷款绝对有问题，违约率在8%，当然在座的开发企业可能太多，就略过去不说了。
目前，其实房市当中也有一些不确定性，国内的因素包括在这儿，一个就是土地分配，因为开发商囤了七亿、八亿平米的地，对地没有形成有效的供应，任何一个地方政府都要着急，因此我不排除有可能有少数开发商，地方政府找到他，问他怎么回事，过去这么多年囤了地还没有开发，土地要无偿召回，比如广州最近回收了一百多万平米的地；第二就是农村土地，人总是积聚在城市的，而不是散居在各地，所以960万平方公里的土地，我们到最后居住的只是其中的百分之二或者百分之一。第三就是小产权发生问题，我个人估计小产权在北京的供应量大概占所有房屋供应量15%到20%，在其他地方，比如成都可能更高一些，成都估计可能有三分之一的房屋供应都是小产权房。小产权房有什么风险呢？小产权房的风险主要集中在没有讲到土地出让金……因为在《物权法》当中已经明确了集体的土地属于集体所有，所以利用宅基地做小产权房，从法律上来说是有一定依据，要扒掉小产权房的可能性不是没有，但非常微乎其微。我只是说小产权房是一种流行的趋势，很有可能以补交地下款，然后改换成商品房，当然也可以不补加，继续不流通，这都是可选渠道。但解决小产权房的问题就是等待今后时机成熟，补加地下款。我这样说不是鼓励大家去买小产权房，只是说小产权房风险不大。当然你也不要问另外一个尴尬的问题，问我有没有买小产权房。
第四个不确定性就在于廉租房，廉租房实际上对房价的影响是非常大的，为什么廉租房对房价影响大呢？中低收入阶层对房价的反感是有道理的，有道理的原因就在于他被拆迁征地了，但所获得的补偿款还不足以购置一套有尊严的住房。或者是本身人均居住面积在10平米以下、收入又比较低的家庭，你要活生生地把他挤到商品房市场去买商品房，那是不对的。每个公民都有住房保障的权利，这是联合国公约中有的，中国是签约国啊！在北京，顶峰的时候由拆迁征地引起的商品房被动需求，因为我的房子被扒了，我不得不买房，这样的被动需求占到总需求的50%，这是最高峰。现在我估计占20%，30%的仍然有。因此推高房价一个很重要的因素是，中低收入阶层以及被拆迁征地阶层被迫挤入商品房市场去买商品房，而他们住房保障的需求本来不应该通过市场，应该通过廉租房政策来予以实现。
接下来要问的是，如果政府真的很认真地做了廉租房政策，那房价会下跌吗？会。如果政府很负责任地建立了廉租房政策，房价当然会有显著下跌，因为中低收入阶层不用买房了。按遗憾的是什么呢？我们有政策没钱。什么意思呢？廉租房也是要盖在地上盖起来的，然后你再做一个简单的框架结构的小高层吧，一平米就好几百了，六七百总要的，再框架起来，那是一千多，就算是景观或小区其他辅助功能很差，这样的楼房卖两千多总是要的，房屋的科技含量是很高的，请大家不要忽视这一点，为全国的一千万户人均居住面积在10平米以下的低收入住房困难户，每户提供50平米的廉租房，你要盖多少？50乘以1000万，5亿平米，每平米造价2000元，多少钱？一万亿。这是什么概念呢？06年全国土地出让金7800亿，地方政府土地出让的净收益是多少？3000亿，按照政策规定，其中5%到10%拿出来做廉租房建设也就是300亿左右，每年你拿300亿要满足低收入阶层的住房保障是1万亿。拿出300亿了吗？对不起大家，在00年到05年政府平均拿出来的钱，我看了一下数据大概是70多个亿。所以，各级政府基本上都忽略了中低收入阶层，都没有把住房保障落实到拿钱拿出来的地步。你出个政策干什么呢？你真要存心解决这个问题把钱掏出来，没掏钱，他们当然只能去商品房市场。
再接下来看第二套房贷，第二套房贷现在争议很多，这也是一个很奇特的政策，奇特性在哪里呢？它向诸位传达了一个信息，00年到03年按揭贷款是有优惠利率的打九折，这就说明那时候的政策是鼓励买房，03年之后到第二套房贷细则出来之前，按揭贷款的利率和普遍贷款的利率是持平的，商业银行可以根据自身的条件最多优惠10%，这就表明进入第二套房贷之后，从政策角度来讲，政府既不鼓励，也不限制你购买商品房；第二套房贷说法被提出来以及落实细则的信息传递的是什么？可能政府决策部门认为假定你买第一套房那是正常的自用型需求，而你买第二套房，有很大程度上可能是投资趋势，第二套房贷细则就意味着政府试图说第一套自用型的房我不鼓励不限制，而第二套房我要适当限制，第三套房我更要限制。从政治角度来讲，这是一个正确的决策；从金融角度上来讲就未必如此。从银行风险管理的角度，你必须向我解释数据显示第二套房贷的违约率比第一套房贷高，这样第二房贷可能有风险；第二你还必须拿出数据显示，为什么你说已经归还的贷款再借贷款购房的人比初次申请贷款的人更危险？这是不对的。为什么不对呢？你是招商银行的金卡客户，你是招商银行的理财客户，你有白金卡，你用了几年了，我是一个新申机制，我新申卡的信用就比你用了几年卡不断借钱还钱的信用更高吗？第三，你怎么知道一个家庭两他以上住宅需求是不正当的，很有可能买了第一套房，他希望改善居住，所以再买第二套。那你是不是期望这些人把第一套房卖出去？先租一套房再买第二套房呢？这不符合正常逻辑，正常逻辑是买完第二套房装修之后再回去看看第一套房是租是卖，或者都自己住。或者有的家庭买第二套房不是为自己着想，是为子女或老人着想呢？所以把第二套房完全归结为投资需求并不一定恰当。第二套房细则出来之后，受影响最大的并不在于首付比例而是贷款利息。
不确定的第六个因素，物业税，物业是一个很麻烦的事儿，如果大家有兴趣可以问这个问题，我们进一步讨论。物业税也会使房价增加。
第七个问题，所谓奥运和房产导向的问题，奥运毫无疑问在主要举办地肯定推高了房价，因为奥运非常有效地改善了一个城市局部地区的市政公共服务和市政基础，因此享受到这些市政公共服务和基础的地段，房价都会上涨。但从全国的角度，奥运跟房价没什么关系。奥运后房价是不是会有显著的下跌呢？请不要把韩国、希腊或其他更小的国家拿来跟中国比。那些国家搞个奥运会，占GDP的比重太大，你拿一个象样的，和中国经济规模可比性的国家来比，我们可以看到，在奥运举办之后出现最重要的问题是体育场馆的空置，因为维持体育场馆的费用太贵了，所以还不如关掉。而在中国，体育场馆的使用效率还是更高，我看不出住宅供应和奥运会有什么关系，奥运会是住宅供应的运动吗？很难理解。所以房价对奥运在主办地会在局部地区推高房价，但从总体上来讲，奥运跟房价没有什么关系，奥运最多最多就是它显著影响了在奥运举办前后特定地区的租金价，这些地区的租金价可能比正常时候上涨10倍甚至更高，所以奥运跟房价的相关性没有我们想象得那么密切。
第八点，也有学者说，美国的次按，看美国都出问题了中国能不出问题吗？美国房屋的按揭贷款都出问题了，为什么中国就不会出问题？有这样武断的学者在说，但我们得仔细看一下美国的按揭贷款为什么出问题？细节我就不说了，只简简单单说两点，第一点是什么？美国的按揭贷款的创新是很强的，通俗来讲，有低首付，它的首付最低百分之十几就可以了，北欧还有零首付的，这么低的首付在中国不存在，我们的平均收复是42%。第二，在美国还有利滚本的，在贷款的初期阶段，你愿意每个月偿还多少钱都无所谓，没有还的那部分钱利息滚成本金，等到利滚本积累下来的余额达到你初期借款余额的120%到125%的时候，你就必须用一个较高的偿还方式去偿还贷款；第三种方式在美国也很流行，可调利率的贷款，在贷款的初期，三年、五年、七年，贷款利率是固定在较低水准上的，在三五七年之后，贷款才出现较高的利率。在中国还没有出现。最后一点，美国还有一个“负按揭”，什么意思呢？你已经是五十多将近六十的年龄了，按揭已经还十几二十年了，所以银行人员和保险公司上门找到你，这位先生，你已经接近职业的末期阶段了还还房屋按揭，算了，你就不用还房屋按揭了，跟你讨论一下，现在你不仅每个月不用还两千美金，因为你的房子已经还了几十年的按揭了，我们按照平均估计，大概你还能存活多少年，每个月，不要两千美金，我给你三千五，现在签一个合约，等你亡故日，你的房子归银行，你死的时候没有一分钱财产带来，也没有带走一分钱，所以这个负按揭非常流行。国内也出现了这个工具，但是仅仅刚刚出现，还不知道有没有兴起。
这个事情当然是好事情啊，因为我一向认为，如果你年龄很大却有巨额财富，老而多金，是人生很悲凉的事情。你年纪那么大了都花不动，你要那么多钱干什么？还不如做公益事业。钱这个东西是身外之物，我们不能看太重。像美国这种情况，它有这么多创新工具，所以会出问题，出了问题之后怎样？当房价不再涨，当美联储加息的时候，美国人说我原来一个月要还两千美金，现在你让他还两千两百美金都还不出来，因为美国家庭金融资产负债的刚性是非常强的，美国家庭的净储蓄率只有不到2%，我们的储蓄率多少？百分之三四十。所以在过去，人民银行一年加一次息，加五次息，我们该还钱还是照样还钱，因为我们的财务中有非常大的弹性，你是低估了自己购房能力的一倍。而美国资产负债刚性非常大，只要加息一点点它就还不起钱。所以不能把美国的案例套用在中国，认为中国一定会出现。按揭这个事情在美国出现的问题也是错综复杂，不是刚才我一两句话能说完的。
总体来讲，如果我们前面讲的土地风暴、农田保障、第二套房贷政策、物业税政策通通落实到位，那么我们就可以说，房价一年涨10%到12%，你没有任何收益。为什么这么讲？目前房价每年涨8%，投资于房屋就没有收益。如果你使用按揭的话是没有收益的。被谁赚去了？被银行赚走了。一套房五十万，十万首付，四十万按揭，按照7.2%，7.3%的利息你贷款揭二十年，对不起，四十万你连本带息还了八十万。所以过去五年提前还贷成功，一共归还银行80万，主要挣走的都是商业银行。现在每年商品房的销售金额才只有2.5万亿，前几年还没有那么高啊，谁挣钱了？房价涨了主要挣钱的当然是银行，其次是开发商，再其次是政府，再其次是有房者。这个次序是不太会改变的。
如果这些政策都落实了，那么每年10%的房价上涨大家得不到投资收益，如果这些政策都没有落实，那么房屋的投资还是可以理解的。
总结起来看一下我们对房地产的基本看法是什么呢？由于目前地价处于一个快速飙升的阶段，因此我相信许多比较剧烈的调整政策都难以出台，在未来的三年之内，房价将以每年12%到15%的速度上升，从全国的平均来看，房价2010年比2007年平均涨大约50%，在一些重点城市，东南沿海一线城市，房价可能实现翻番。这是一个大的趋势。
本文来源：网易财经
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