图文：东北证券高建 08房价走势为调整稳定再上涨

网易财经讯 12月22日消息：东北证券金融与产业研究所主办的2008年中国A股市场投资策略年会今天在吉林省长春市召开，本次会议主题为“寻找双重常新条件下类资产的投资机会”。网易财经频道做为独家网络直播媒体在现场做了直播报道。

以下为东北证券高级分析师高健针对2008年房地产行业投资策略做主题为“在调控中释放风险 在平稳中寻求发展”的演讲。

高健：在座的各位领导、来宾，大家下午好！我接下来就房地产行业2008年投资策略谈一点自己的想法。

我个人感觉房地产今天走到了一个敏感区域，走到了一个十字路口，2003年，就有专家预测，中国房地产面临崩盘论，有一个很有名的经济学家说如果中国的房地产2003年不崩盘，他就去跳楼。2007年，有一个新的论调，中国的房地产面临拐点。后来万科房地产集团的王石先生在他的博客里解释说，这个拐点不是全国性的，深圳和广州可能面临一个拐点，全国房地产市场发展不均衡，不是全国性的拐点。到底明年房地产的走势会如何？我具体分三个部分就地产行业2008年的策略和分析跟大家作一个交流。

我的报告分三个部分：2007年房地产行业回顾；2008年房地产行业展望；2008年房地产行业投资策略。

一、 2007年房地产行业回顾：

1、前11个月全国房地产开发景气指数仍然高位运行，达到107点的历史高位。

2、房地产开发投资增速创10年来新高。从这两个数据可以看出房地产投资目前仍然是高位景气运行状态。

3、近10年来施工、新开工及竣工面积增长统计：从竣工面积的增长来看，我们看到黄色的曲线，2006年的竣工面积比2005年有所减少，2007年出现回升，但是力度不是很大，不超过10%。从潜在供给的面积可以看到，施工面积和新开工面积是一个稳步增长的态势，显示未来房地产的供给在1-2年有所体现。

4、近10年来商品房销售增长统计：这是一个增长率的统计，我们看到2007年的1-10月份的统计数字，从销售额、销售面积来看，都是井喷式的增长，增长速度已经高于1997年以来10年的速度。为什么出现这么高的增速？我的判断是在2005、2006年，国家宏观调控的方向和政策是紧缩银根、紧缩地根，造成当年土地供给不仅没有增加，反而下降，累计的效应在2007年得到爆发性的体现。在这种销售井喷式增长的情况下，全国商品房的平均单价，同样价升量增，房价上涨的趋是今年1-10月份简单统计下来，全国平均增长率达到17%。从表中，中国的平均房价从1997年到2007年的10年间，整整翻了10倍。

5、商品房空置面积，同比下降了5%左右。因此，中国房地产的价格上涨是有销售量作为支撑的。

6、2007年房地产行业主要调控政策：

1）2007年9月27日、12月12日，中国人民银行、证监会发布“关于加强商业性房地产信贷管理的通知”及补充文件，主要内容：对已利用贷款购房，又申请第2套以上购房的，最低首付比例不得低于40%。

2）2007年9月28日国土资源部发布“招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定”，主要内容：未按土地出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证

书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

3）2007年9月28日，国土资源部发布“关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知”，主要内容：每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。成片开发建设的土地应统一规划，统一进行基础设施建设，按“净地”分块供应，以增加土地供应的宗数，防止房地产开发企业大面积“圈占”土地。

4）2007年11月7日发改委商务部发布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，主要内容：一是外商投资“普通住宅的开发建设”从鼓励目录中消失；二是限制目录中新增了外商投资“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”一项。

7、2007年三季度上市公司经营及财务情况：

从收入和净利润情况看，净利润的增幅远远大于销售收入的增幅，行业的增长状况非常健康。

现金流量，2007年是-226.25亿元，比2006年增长-186.76%。这种情况，净现金流量是比较正常的，这种现金流的支出完全可以维持上市公司的运作。

存货周转率和资金周转率是下降的。

财务费用率2006年为2.56%，2007年为2.16%，增长了-15.59%。

今年前九个月，房地产行业预收帐款了1000亿水平，销售收入水平才900亿，也就是房地产的预收帐款能够保证今年的水平，不会下降。

8、需求方面：

1）、城镇化率水平稳步增加。预计未来3年因进城人口的增加所需的住宅量最低为2.57亿平方米。

这张表是中国城镇化率的统计，从1999年会达到2010年47%。

2）、城镇居民的住房改善需求与日俱增。简单平均计算，未来14年年改善性住房需求为3.29亿平方米。

3）、具有很强购买力的动迁需求。按房屋70年折旧年限预测每年产生的需求为1.55亿平方米。

4）、投资和投机性需求不容忽视。

9、供给方面：

1）、18亿亩耕地的“红线”，决定了我国土地利用必须是节约和集约使用，土地是稀缺资源。

2）、每年新增建设用地已接近土地供给的上限，未来土地供给的增加非常有限。

3）、房地产开发现行指标显示，未来1-2年，可用于房地产开发土地供给会略有增加，但增幅有限。

房地产开发先行指标——施工面积。

图：黄色的线显示的是竣工销售比，蓝色的线显示的是施工竣工面积比，粉色的线显示的是施工销售面积比。我们可以做这样的预测，未来几年，蓝色的线会转成黄色的线，也就是说，未来几年供给一定会增加。

施工的面积和销售的面积持平，这说明潜在的供给是完全能够满足需求的。2008年或者2009年以后，正在施工的面积，通过政策的打压，抑制投资和投机的需求，供需会逐步达到平衡，甚至略高以求。

二、2008年的房价走势预测：

主题词：调整—稳定—上涨

宏观调控政策及货币紧缩程度是影响房价走势的最不确定因素。

上海的房价演变走势或许对深圳、广州等城市具有参考性。

一旦政府矫枉过正，可能房价降低会比我们预期的大一些。

我绘制了一张中房上海综合指数走势图。上海的房价从2005年开始调整，经过一年，到2007年达到新高。

投资策略：攻守兼备。

投资对象：稳健成长的公司。

选股角度：1、全国性的住宅开发即行业龙头企业。重点推荐万科（000002）、保利地产（600048）和金地集团（600383）。

2、有重点发展潜力区域的优势企业。推荐珠海地产的优势企业——华发股份（600325）。

房地产的股价先于房价，包括日本、台湾都是这样，这是一个特点，希望大家有所掌握。

逢低买入，获利在年报行情时。由于房地产行业的特殊性，2008、2009年，是房地产行业上市公司增长的顶峰，业绩都会非会亮丽的。建议大家在2008年将房地产作为一个配置。深圳房价涨多么多，是和香港回归十周年有一定关系。2007年是澳门回归十周年，珠海那边有很多工程在动工了，那边的房价目前不是太高，珠海会不会像2007年的深圳一样再来一个上涨，其潜力还是非常大的。

这是我统计的万科从1992-2007年的净利润走势图，无论是公司还是个股，万科都是首选。

重点公司盈利（EPS）预测表：重点推荐万科、保利、金地、华发股份。

我就想这么多，谢谢大家！

主持人：看来房地产行业并不是媒体和相关报道表现得那么令人恐怖。煤炭股在2007年的行情中，多数个股都翻了2-3倍，2007年，对于煤炭股有一些利好消息，煤炭股究竟的合理估值应该是多少，煤炭股在这个位置是不是很高了，我们还能不能继续介入和配置煤炭股？欢迎煤炭行业的高级研究员王师先生为大家解答！