聂梅生：地方政府卖地问题仍然非常冲动

聂梅生：地方政府卖地问题仍然非常冲动

主持人：刚才两位嘉宾比较一致的观点是，特别是聂女士主张还是从经济方面的因素，而不是从非经济因素来探讨中国房地产市场价格持续上涨的推动力量。而且也对房奴的说法做出了驳斥，但是我想有太多的一些表现的话，一些事情让我们不能不怀疑，就是说政府，特别是一些地方政府，监督房地产主管部门和房地产开发商之间的关系是否过份暧昧了。比如说任何调控，中央制定任何的调控在冷却房地产政策措施，到了政府手里执行总是那么羞答答的出台。比如说我作为一个北京市民，我注意到这样一件事情，就是05年8月份的时候，那是8·15的时候，北京市下了一个紧急通知，注意啊是紧急通知，就是要求处理超过超限度的大户型经济适用房，就是超过140平米的大户型经济适用房的话，不能再按经济适用房销售，已经买了，但是还没有办房产证的怎么处理，待研究和决定要审查。但是超限度的大户型经济适用房，到底怎么处理？这一研究就研究了一年又三个月，注意对这个紧急通知研究的速度，直到去年2006年11月才出台一个通知，这超过140平米的经济适用房只能按商品房销售。我知道因为这样一篇文章，我被很多北京人骂成是北京公敌，我也是北京市民，我还是很关心这个城市的，就是说这样一个紧急通知的研究就研究了一年又三个月，政府如此温情的举动，我想聂女士能不能对我们解释一下，做出一个比较合理的，令人信服的解释。

聂梅生：我作为房地产商会的会长，和地方政府关系比较密切，而经常听到市长们的反映，我觉得这个事情有他深刻的根源，在哪儿呢？就是我们地方和中央的财税制度，迫使地方不得不寻求第二财政，因为他上交给中央的部分太多，那么地方这部分能够支配的权利有限，在这种情况之下，很大一部分土地是他第二财政，否则地方难以为继，再加上我们原来GDP崇拜，要求地方GDP增长的很快，这时候就寻求房地产作为他的支柱，这一点我觉得是非常强烈的一件事情，一直到现在，我上个星期刚刚从四川过来，地方政府在卖地这个问题上仍然是非常冲动的，我并不是替他们利益集团说话，不能完全用腐败，或者从里面得到多少多少好处，这可能会有，但是更多还是地方经济的发展难以为继的，很多很多城市，他必须寻求土地作为他的第二财政。这是第一个问题。

第二个我觉得从我的看法来讲，正式由于这个数据，中国持有住宅的比例非常高，如果房地产有些什么动荡的，真正倒霉的就是两家，一个就是持有房子的这些人，因为占的比例数太大，所以地方政府不得不犹豫这个问题，因为你没有买房子之前，你都希望房价是降的，你买了房子以后你就希望房子是涨的，其实跟股票一样，你在低市入进去，你希望他涨不希望它降，这不一定是绑架。另外如果是房价大跌的话，大家都倒霉，第二就是银行，银行现在存贷差这么大，这种情况之下，因为一直按揭抵押贷款，这是银行的优良资产，如果这里面有个三长两短，银行的不良资产也会上升，所以这两件事情促使在房地产问题上，好像是地方政府阳奉阴违，这里面实际上牵涉到更多人的利益和国家的利益在里面。

聂梅生：98年的房改不是全中国都有的

主持人：刚才两位嘉宾从自己的角度对2007年房地产的制度发展做了一番盘点，下面我们进入第二个部分，也就是说房地产可以成为中国社会反映最为强烈的领域。刚才我们说到了，就是说聂女士对自己从事的行业，工作是满怀激情，但是很遗憾的是，她投身这个行业就是集中当今社会最多民怨的一个行业。房地产业为什么成为中国大家争论最多行业。由于房奴的负担太重，导致众多房奴谨小慎微，对人格心理是一种严重的扭曲，第三对农民的剥夺，房地产的腐败现象等等，不管怎么说，中国房地产市场价格持续上涨，这价格持续上涨后面，是什么动力呢？两位嘉宾刚才从经济角度做了一些剖析，但是如果仅仅从经济角度，经济力量推动房地产价格上涨的话，可能没有这么大的民怨，更重要的是一些非经济的因素对房地产市场价格的推动，这引起了比较广泛的民怨。在这里我想说，按照中国社会许多人的看法，在房地产业界已经形成了一个相当强有力的利益集团，如果说这个利益集团能够俘虏绑架政府的决策，从我个人的感受来看，比如说03年人民银行出台了著名的121号文件，就是要求通过收缩放贷，提高首付等措施来冷却房地产市场，压缩房地产市场的泡沫，但是房地产业界顽强的政治游说，使得国务院出台一个文件，把121给阉割了，制定发布121文件的人民银行戴根有同志也黯然去职，但在之后我读了房地产业界思想家冯仑先生的一篇文章，在当年那一期证券市场周刊上面，那篇文章给我留下了非常深刻的印象，因为那篇文章充满了一种洋洋自得的情绪，他这么说，市场的力量是顽强的体现出来使得来势汹汹的121文件终于成为一朵羞答答的玫瑰。

那么我想作为聂梅生女士你怎么看待这样一种房地产利益集团绑架政府政策这样一种说法？

聂梅生：首先我好像不能同意你两个说法，一个是房地产利益集团绑架政府，还有一个关于房奴的问题，因为对这个问题我们做过一些专题的研究，咱们这么说，就是所谓房奴在中国之所以形成这个说法，其实是有两个原因，国际上通用的两个比数，一个叫做房价收入比，一个是出售比，而且说的比较多是房价收入比，咱们看看房价收入比到底是怎么回事，为什么我不同意你的意见呢？就是在国际上是衡量房地产的这两指数，在中国都不适应。我说你起码知道我观点的依据是什么？咱们先分析房价比这个问题，就是中国有资产的这部分人员是非常多的，就是房改，98年的房改不是全中国都有的，中国人有房子，而且住房持有率是非常高的，这是一个现实，而中国人不是没有房子，是有房子，在这种情况之下，目前为什么形成买不起房的这个说法呢？主要就是中低收入家庭他赶不上，然后看中低收入有没有房，自有住房的面积是70平方米，就是我们最低收入这一块，很大一部分是下岗工人，或者怎么怎么着，他没有钱不等于没有房。这是中国的一个实际情况。

所以在房价收入这个问题上，更多把资产装进去，不能简单拿工资的收入和房价来比，应该包括你原来放开分的房子，现在说买不起的房的这些人呢？就是放开没有分到房子，这部分人也拿不到廉租房，所以现在这个事情，你分析到最后，现在闹的最凶是网站上这帮人，我倒觉得影响了政府的一些政策，这部分人甭管你怎么闹，98年我们都拿到了一套150平米的房子，因为我当时是建设部的司长嘛，然后现在退休了，做这个事，10万块钱拿了150平米的房子，我拿早了，因为我们两口子有70年的工龄。这个房改没有拿到，现在廉租房你照样那不到。你们毕业以后拿得到吗？你们是属于这个群体吗？仍然不是，所以现在是夹心层的问题最大，也就是这些人，包括北大的这些毕业生，毕业以后会落入双限房的局面，所以谁是房奴，房奴到底是哪些人？中国的住房持有率达到80%几，你有资产，不是没有资产。

所以我不是很同意你绑架不绑架政策和房奴的事情。

聂梅生：房地产怪圈当中土地成为硬通货

主持人：我听了演讲之后，我感到非常失望，待会儿回到家里，我看到家里每天都在增长的书，我不知道是割肉还是把书卖掉，还是忍痛继续准备实施换购大房的计划，好吧，那现在先不讲这个房价的走势了，我们下面来看一看盘点一下2007年房地产市场制度和环境的发展，就像我刚才讲的那样，制度和环境发展，包括房地产与金融行业一些的发展，也包括政府的监管，和政府采取的宏观调控经济政策造成环境的发展。在这方面的话，就请两位嘉宾从自己的角度来讲，列举一些你认为哪些是比较重要的发展。它重要性在哪里，这样首先请聂女士来讲述了。

聂梅生：我可能得用一下视频，说一张图，因为讲到政策环境的事。

聂梅生：说到房地产的政策环境，我是做了一些研究，最后画了一个房地产怪圈，中国现在确实有政策问题，就是2007年头一次把这个股市和楼市这么密切的联系起来互动，确实像我刚才讲的那样，列也没有料到2007年中国的股市会涨到6倍，最高的时候上到6000多点，这种情况之下，对我们房地产有非常大的影响，主要今年的房地产这个政策环境当中，我觉得在宏观调控当中有两点是没有预料到的，或者说是没有很好的做到的，一个就是金融，一个就是土地。

那么实际上对房地产来说，一个是银根，一个地根，在宏观调控政策的大前提之下，主要调整就是银行，我们首先看一下，在收紧银根的情况下，从03年121号文件之后，一会儿又说提高开发商的自有资金率提高10%，最近又是二手房的什么，第二次购房的抵押贷款的首付又提高，等等等等，那么在收紧银根的情况下我们看开发商干什么？开发商主要是靠银行来，一收紧，今年房地产开发的并购是非常活跃的，我们这个商会非常感觉得到，就是一部分大的开发商并购小的开发商，这是一种，就是大吃小，另外今年有一个非常活跃的一个问题，就是先期上市的这样一些上市企业，他通过股市套了大量的钱，这个你看，现在最近的股市下降，就是地产股下降，实际上地产股在前期的股市当中非常活跃，他的市盈利最高达到300，这种情况下，不断从股市拿钱，拿了钱以后，这个地方有一个短路，就是最近很多人突然想清楚了，这个短路点在土地上，因为中国开发商有一个问题，他没有很多的持有性的物业，国外有很多成熟的开发商，他有很多写字楼，他可以长期持有，形成稳定的现金流，中国80%开发商都是搞住房，所以现在上市这个问题上，只有找土地，所以疯狂把土地作为资产，开发商圈了以后，然后通过上市公司来推动，推动以后使这个资产能够增加，增长以后它再通过它的增发等等各种各样的办法，然后再拿地，在股市上融资很活跃。

在这个时候出现什么问题呢？现在房价上升当中有一个很大的不公正，我认为是政策环节出了问题，有一批开发商做的非常好，是做品质的，做质量，做产品，这批开发商前期没有上市，那么在拿地这个问题上，因为我们采用的是招标政策，地方政府有非常大的冲动，地区财政一定是高价中标，比如你是上市公司，我是做产品的公司，咱们俩举牌的时候我一定举不过你，因为你在股市有一个预期，按照预期值来举牌，我现在必须算我现在的帐，算不过就得放牌。

你想就造成现在面粉价格高于面包的价格，这么一来，一个地王出现，虽然这个地王出现了，拍了一块地，他不是今年开发，他不是当期的土地价格，但是非常不幸，当期的土地价格就带动了房价，比如我这块地拍下来已经是楼面价是8000了，那旁边那些个正在卖的楼盘，他的土地是2年前以前拿的，绝对不是8000，所以今年这个土地问题形成一个巨大的短路，就是造成了股市把这个变成一个放大器，然后突然变成硬通货这样来做。

所以房地产怪圈当中，土地是一个放大器，你看到8月份上市公司融资达到1千多亿，现在更多了，外资在这个地方是一个推动器，原来外资在中国买房子，因为现在有各种各样的问题，人民币升值的预期，我们升息，美国降息，这样他什么不干就挣钱了，所以现在外资进入中国是五条路，原来就是一条路，现在不行了，现在他直接进入股市，直接买房子，直接开发商在一起，然后来参加开发商的股权融资，然后进来，所以外资是五条线进入中国确实是一个推动器，造成我们中国外汇储备急剧上升，土地成为硬通货。

刚才讲了万科的事情，他现在为什么降楼价，其实当时我写了一些文章，当时在中国形成很多地王，就是万科搞的，然后福州的地王，也是万科弄的，因为万科是一个上市公司，他不得不使他现金流非常的涨，因为他没有经营性的五物业，他没有稳定的可以收回来的，他只有卖楼，现在一看，对不对，整个这个交易量下降，就不像刚才徐教授讲的，有些是不能住的，他可以捂盘，万科不能捂盘，他没有现金流就完蛋，所以他必须降价，他现在好像是降，他现在降价的楼盘不是今年拿的，他可能是去年前年拿的，他再降都赚很多钱。别看了他降了15%，20%，甚至一个平米降二、三千，他仍然赚很多。

你比如去年涨了5.5%，今年涨了10.5%，如果明年我希望是回归的，那还是涨，那怎么叫拐点，并没有说我明年是负增长，那就是拐点，如果明年房价是负增长，增长幅度从10.5回到到去年5.5，这个叫拐点吗？我认为是回归理性，因为按照美国的房地产周期来讲，他7年涨，2年平，一年降，基本上是这么一回事，所以10年平均是涨的，但是不排除有2年是不涨的，是平的，甚至增长率是等于零，不能现在就说，你那个万科降价了，你仍然还挣那么多钱，你利润率还是很多，你告诉我说是拐点，这个是说不清楚的，是说不通的，我觉得。

所以我为什么要把房地产的怪圈讲清楚，这个土地是一个政策性问题，由于中国的土地是公有的，不是私有制的，所以在土地问题上，地方政府有很大的权利，而且地方政府这个土地的收入，它是作为计划外的财政收入，基本上是计划外的财政收入，所以你想一个发达的股市，和一个非常落后的土地管理机制，是计划外的财政收入，这两个东西就不可能平衡，所以造成土地由于政治性的问题进去以后，成为今年这个房地产的怪圈中，一个非常重要的短路点。所以这个地方的政策，国土资源部已经感觉到这个问题，这个确实是政策的问题，再加上土地招牌挂。

还有金融政策，我们确保融资渠道，只能在这两个红圈里面转，要么就是钱取出来，到股市里面套钱，套钱以后我干吗？我从这个股市里面50万变成100万，我干什么，就是买楼，他就是这样子在这里面转，因为你没有其他的直接融资渠道，如果证券市场，债券市场，期货市场等等都能够发达起来这个钱就好办了，就不会在这两个红圈当中去短路，所以我觉得金融政策要开放直接融资，按照十七大精神当中讲的这一条，就是金融政策除了银行贷款以后，要开放直接融资。我想从紧的信贷政策说了以后，就是有更多的融资渠道，而且十七大也讲了增加居民的新财产收入，所以我想金融政策方面明年直接融资是一个重点。

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