徐滇庆：单纯打压房价是非常愚蠢的

第九届中国住交会于2月11日-13日在北京举行，以下是徐滇庆在住交会上的发言。

今天非常高兴能够到这里来与大家一起探讨一些关于房地产金融的问题，主持人给我的时间是25分钟，如果按照PPT讲，大概要讲一个多小时，就不按照他讲了。

关于中国房地产金融的一个大趋势，在这里，我想还是请大家注意一些基本的理论，不要去简单去猜测中国房价到顶了没有，或者说中国房价与其他的有什么联系？这样的猜测是缺乏理论根据的。

有人讲，价格说到底是货币问题，中国房地产房价的大幅度的暴涨，以及当前出现的观望，都和我们的金融机构有关，并不是那个房地产商把房价抬高，房价就上去了，或者是那个学者力挺房价，不是这样的。我们一定要尊重经济规律，要看到表现现象后面的实质性的问题，我们中国人才能够真正的成长起来，才能够面对复杂的形势，而作出正确的判断，中国房地产出现的一系列金融问题，是我们的金融结构所造成的。

我在好几篇文章反复强调这个事情。我们要对经济规律，要认识规律，驾驭潮流，保护自己，发展自己，而不是简单地去否则潮流，扭曲潮流，按照自己的意愿，胡说八道。这样是非常危险的。我们中国的金融结构，和世界各国相比，存在着严重的扭曲。

金融市场有五大部分组成，第一证券市场，第二债券市场，第三，房地产市场，第四期货市场，第五，外汇市场。

美国，欧洲日本比我们中国有钱，但是呢？他的资金比较均匀地分配在五大金融市场之中，美国债券市场和GDP规模相等，他的证券市场是GDP的150%，房地产市场占有的金融资产量相当大地超过GDP几倍，同时有期货市场和外汇市场，所以呢，虽然有各式各样的问题，次级债危机，对他的冲击很大，他的基本金融结构还是稳定的，全世界基本如此，唯独中国特殊，我们处在一个计划经济向市场经济转型的过渡中，我们没有完成调整，所以我们现在中国的城乡居民存款余额在2007年的6月底，是17.4万亿，我们商品房销售总额2006年全年是2万亿。我们证券市场融资2006年不到6千亿，全国的债券市场总规模1200亿，全部是国企，由国家担保企业债券基本没有开放，我们没有期货市场，外汇市场没有开放。所以中国的结构是一个严重扭曲，大量的钱放在银行里面，17.4万亿，大家一定要一个量的概念，所以，没有量的概念，往往就耽误事，而40%城乡居民存款是短期和活期。

我和诺贝尔奖得主讨论的时候，马克诺说，全世界只有中国，银行有这么多现金，美国银行的现金量非常小，中国的结构与计划经济的特色相关联，在计划经济不需要那么多金融市场，由国家计委调拨就可以，虽然中国人也比较穷，那个结构也相对稳定的。现在的情况变了，中国人开始有钱了，银行存款每年以2万亿的速度在上升，所以才17.4万亿。具体说中国人除了吃穿的消费外，花了2万亿购买商品房，还往银行存2万亿，新增居民存款。到今年7月份以后，通货膨胀上升，银行出现负利率，9月份CPI6.5%，十月份到6.2%，我们放松的，以为有缓解，没有想到到11月份，CPI上升到6.5%，有话直说在短期之内，通货膨胀率的上升，以成为定居。他不是偶然的现象，短期之内很难下去，我说短期是几个月。恐怕下不去。

银行存款利率，我们已经六次调整上升，如果这个问题发生在美国，很容易调整。既然CPI调整到6.5%我银行存款利率提到6.5%，拉平了，老百姓没有回报就算了，不至于负回报，现在负2个百分点，如果把钱放在银行里面，购买力会下降2%以上，在金融学的道理很清楚，银行的钱要出来了，偏偏中国的利率没有办法提，现在是3.87%，能不能继续提，不能。因为有两个障碍，我们的银行总贷款23万亿，70% 以上给国企，许多的国企只要一提就亏损，另外美元在贬值，也在减息，如果我们加息会导致更多的资金流入中国加剧我们的货币压力，在两大压力之下，我们短期的利率很难调整。

负利率又成为一个即成的事实，通货膨胀压不下去，利率调不上来，负利率存在着，资金就会流动，从今天的3月份开始，我们在很长的历史之内，十几年，银行居民存款余额是逐月的上升，到今年2月，3月下降1200亿，到4月，下降了2900亿，采取一切措施之后，略微有好转，但是仍然是负的。到今年的10月份，问题变的非常严峻，下降5600亿，也就是说老百姓不把钱再往银行存，反而从银行提钱走了，请问钱到那里了？这个问题不考虑清楚，在讨论我们房地产问题的时候，就是瞎子。这是钱的问题，钱在世界是客观存在的，不在这里，就在那里，大量的钱涌入了股市这是事实，所以估计，今年的股市的规模，最大能够吸收1万到1.3万亿，去年老百姓存入银行的新增存款是2万亿，今年肯定不只这个数，这两万亿，一万亿进入股市，还有1万亿到那里，期货市场没有开放，外汇市场尽管换了，美元在贬值，那么就进房市大量的资金进入房市，导致房价暴涨，能不能扭转这个趋势，看我们的通货膨胀率能不能下，利率能不能上，如果可以动，未必那么多钱非要进房市也可以。

我们房价的压力来自于此处，不来自任何人的宣传炒作鼓动，他有内在的金融规律，银行的17.4万亿是死的，不动的。

老百姓在选择最佳的投资方案，所以又相当部分的钱从银行出来了，现在银行存款余额城乡居民存款余额下降到16.2万亿。这个钱到那里了，无非一个是股市，一个是房市，股市大家都知道，暴涨之后出现了530，以及后续的一系列调整，好在股市我们基本可控，其原因是1500家上市公司中70%是国有企业，老板说话，国有企业还是会听的。房市呢？我们没有可以调整的工具，因为，居民存款的产权是老百姓的，他要提款，谁也没有办法，这些钱流到房市去，我们也没有办法。所以说，我们在房价暴涨的时候，单纯去打压房价是非常愚蠢的，这是金融问题，资金流动问题，怎么打压，何况找不到打压的敌人，也没有合适的政策工具，只能说空话，废话，弄的人心皇皇，房地产市场越来越乱，正确的做法是认识潮流，驾驭潮流，保护自己，发展自己，就是说要大力兴建廉租房，经济适用房，小户型房，照顾民生，房价既使是再涨，我们把老百姓照顾好，这个社会就可以达到和谐，至于房价涨是资金流问题，解决不了资金流的走向，不要去奢谈房价变化趋势，说的那些话是没有根据的，除非告诉我资金往那儿走，找出途径来。

在这种情况下，我们谈房地产的融资这是一个大好时机，因为我们现在已经深切感觉到金融市场的缺失给我们带来的麻烦，因此，国务院在7、8月连续出台几个大的文件，对企业债券作了重新的定义和规范，并讲要继续推动企业债券。以前，由于我们国内信用文化的缺失，使得坑蒙拐骗的现象非常严重，非法集资问题相当严重，阻碍了企业债券的发展。如果我们的债券市场有5万亿的规模，房价的压力就小多了，这个水就可以往那儿走了。

所以，各位要注重于研究企业债券的发行，过去旧有的制度我们正在逐步的把它革新，要制度创新。

第二，我们的证券市场现在是寡头垄断市场，目前只有1500家上市公司，这和我们GDP的规模是严重不匹配的。按照中国的经济规模，比较合理的证券市场规模应该是有一万家左右上市公司，这样就比较公平的竞争，我们很多的债券市场的指数，就有经济学的意义，目前呢，是寡头垄断，在这种情况下，什么弊病都出现的。但是，现在由于制度的约束，每个月上市只能批10到12家，按照这个速度我们是乌龟爬行，永远不可能建设成一个有效的公平竞争的债券市场。

所以在这种情况下，我们必须改变旧有的证监会的规章法则，如果每个月上市100家公司，我们要奋斗七八年才能把证券市场的市场秩序整顿好，从现在的10多家，变成100家必须制度创新，把着眼点改变从严监管，严准入，变成宽准入，严监管，并且理好退出法规，这样才能大幅度让中小企业，民营企业，特别是房地产方面的企业能有机会上市。另外，房地产业现在最大的问题是：房地产企业普遍自有资金严重不足。

大家都清楚，自有资金和自筹资金不是一回事，自有资金是指注册资本金，资本公积金，原来规定是30，现在提到35，自有资金是指企业不通过对外负担的房市筹集的资金，是企业自身资本实力和经营积累成果对拟开发项目的出资能力，开发商用自己的资本包括注册资金，留存收益承担一部分的风险，不能把风险全部专家给债权人，银行和其他，这是形成银行已开发商风险共担，防治道德风险的基础，开发商向其他企业，包括股东，经济组织，个人的借款，建筑商的垫支和其他商业负债，均不能视为自有资金，

自筹资金包括企业的自有资金，和权益资金，还有建筑施工，企业的工程垫款，商品房销售额。

现在，我们中国流动性过剩，社会上有的是钱，但是，我们开发商的自有资金严重不足，刚才我的表，就是讲2007年8月份，我们中国房地产开发企业，自有资金比例和项目开发投资额比较。还只有不到30%，29%多。银监会，国务院屡次三番规定，房地产开发企业自有资金不得低于开发项目的35%。在一次会议上，我问银监会，我说，你们定35的标准是什么，理论根据是什么？回答说：对不起，徐教授，我们知道，没有理论根据，这是中国国情，我们应该逐步提高，既然认识就可以了，逐步提高就好，理论是什么，为什么要制订这个规律呢？

我最近出的两本书，一本是《房价与泡沫经济》，一个是《徐天庆再论房价》封面同样的话，房价飞涨，银行的风险才是心头大患，对于我们国家来说，房价再涨又能怎么样，能把我们颠覆掉吗？如果金融危机一旦爆发，不堪设想。银行设定35%的标准其目的只有一个，保护银行，而不是保护房地产企业，因为银行的钱是全国老百姓的钱。房地产企业占全国老百姓中的比例是及小的。我们要为大部分人服务，为国家的安全服务，这就很清楚了。金融学从几十年，几十万个数据中总结出一个规律：作为一个企业去投资，投资1百万，亏算到只收回60万的概率是什么，0.5%，也就是说99.5%的情况下不可能出现这个情况。

所以，金融学就规定，企业到银行去贷款，银行最多只能贷给他项目额的60%。40%必须自己来，为什么？一旦亏损，拿自己的钱赔，不能拿银行的钱财赔。因为银行钱产权是储户不是银行的。能不能提高到要自有资金达到70%，银行只贷30呢？可以，银行更安全，但是风险概率从0.5%降低到0.3%在统计上没有意义，所以是这样的道理。房地产开发企业和一般企业比较来说，他的风险更大，所以呢应该比他高，而不应该低，起码应该是40%，这是理论。

但是中国的房地产企业，历史很短，也就是最近的10多年才开始出现真正意义上的房地产企业。房地产企业产生的初期和地方政府银行具有千丝万缕的关系，所以许多的房地产企业空手套白狼，就这么起来了，全国普遍房地产企业自有资金严重不足。很多企业低于20%。怎么办？

如果听任这种现象发展下去，房地产企业他的资本利率润可以非常高。而把风险转移给银行，转移给全国的老百姓，这是严重的。不合理的现象。所以我们必须要整改，整改的方式？

国务院三令五申从国六条房市，宣布房地产开发商，银行贷款，不能高于35%。自有资金必须65%。要搞好风险承担，同时，在理论上，还必须逐步的提高到40，但是一年多过去了，没有反应，基本没有理这个茬，什么问题不能怪房地产商。所以报纸说，徐天庆为房地产开发商辩护，我不赞成他的行为，行为是错误，责任在银行行长，金融纪律得不到执行是问题，如果各级行长视国务院的死规定不动，我们中国遭遇金融危机就不远了。

有这么严重的问题，应该从银行行长开到，我在上次的博鳌论坛讲，治理这个问题不难，北京抓一个行长，上海抓一个行长，为什么明知房地产企业自有资金不足，还贷款，肯定有猫腻，要查，只要一查，全国的行长会动起来，责任清楚，谁放贷，谁受惩罚。

房地产企业马上资金链出现问题，出问题怎么办，很简单融资，社会有的是钱，为什么不融资，我这里推荐大量的融资方式，融资方式很多，可以直接债务性融资，债券性融资，出让一部分的利润为条件，向出资者融资，债务性融资马上可以想办法发企业债券，只要这些事情都做到，不要把所有的风险都转嫁银行，我们的中国房地产业，金融结构就可以得到调整，这个问题可以做，刚才说的房价问题没有什么办法可以做，所以我们要以民为本，照顾老百姓，但是对某些高档，豪华型房子的上涨似乎没有办法，总之，我们正在一个大调整的期间，许多事情在摸索，要认真做好研究，切忌学风浮躁，不要没有找到原因在猜测，什么时候是拐点，为什么是三个月有拐点，不是五个月，为什么会拐点，这些不是科学的态度，科学的态度是认认真真的把我们当前的房地产业的金融结构调整好，这是一个挑战，也是一个机遇。

谁做，通过我们金融政策不断创新改善，相信我们房地产业一定会有一个蓬勃的发展。谢谢大家。 (本文来源：网易财经 )