*ST广厦：购买资产 非公开增发延长增长期

自9月停牌以来，公司购买了两项优质地产项目，本次增发将维持公司高速增长

投资要点：

停牌期间，公司受让控股股东持有的江南置业和蓝天置业100%权益优质项目；拍卖获得天都城后续建面110万㎡用于普通住宅的建设。

公司未来仍有优势获取天都城后续280万㎡的建筑面积，“东阳新天地”后续项目建筑面积110万㎡将在条件成熟时通过东阳江南置业和东阳蓝天置业购入。江南置业开发的紫荆庄园已售罄，08年结转将贡献1.92亿利润。公司立足长远做强做大决心明确。

公司拟非公开发行1.2-1.8亿股，募资32亿元，27.5亿元投资于天都·丽舍花园和东阳·新天地2#和3#地块项目。上述两项目的开发将带来17.8亿元净利，10年开始体现业绩。

目前天都城已规划为杭州东北部核心居住区，六年的开发初具规模，交通、环境的改善使售价不断攀升，天都·丽舍花园项目具有成本优势，增值空间广阔。东阳新天地2#、3＃项目紧邻义乌，定位高端，项目稀缺，面向支付能力强的人群。预计上述项目的销售不成问题。

本次增发不会摊薄近3年的业绩。缘于紫荆庄园08年即有利润贡献，公司在杭州、南京等地开发的项目销售旺盛，售价远超预期，增发项目将延长公司的增长期，为09年后业绩高增长提供有力的保障。..股改后公司已从最低谷爬出来，开始进入黄金发展期，07年将扭亏为盈，净利同比大幅度提升，08年初摘帽成定局。这种公司非常值得我们重视。我们预计公司07-09年的EPS将分别为0.245元、1.45元和1.65元（08-09年为摊薄数）。未来12个月目标价42元，维持“强烈推荐”的投资评级。

1.停牌期间受让两优质项目已获股东会批准

1.1拟购入控股公司拥有东阳江南置业和东阳蓝天置业个100%权益

公司自8月31日停牌以来，持续披露拟购入控股公司拥有的两个优质房地产项目公司-东阳江南置业和东阳蓝天置业个100%的权益。上述两个项目的置入符合公司目前规划定位,利于公司的持续发展。也能实现大股东的股改承诺,有利于减少同业竞争。目前上述项目置入已获得股东大会审议并通过。

1.2江南置业开发的紫荆庄园已售罄，08年结转，净利1.92亿元

公司受让广厦控股持有的江南置业100%的股权,交易价格为25663万元。

江南置业主要开发“江南紫荆庄园”项目,为“东阳新天地”项目中的一部分。

截至到目前江南置业已收到近9亿元的预售款，整个项目预计全部销售收入在12.26亿元，2008年全部结转利润，我们预计将带来1.92亿元的净利润。

江南紫荆庄园生态别墅社区位于东阳市西部,项目总占地面积358200平方米,总建筑面积166159.39平方米（容积率0.4639）,主要为独立与双拼别墅；“江南紫荆庄园”项目由325栋独立及双拼别墅组成，土地使用年限70年，2006年开始建设，目前已全部销售完毕，预计2008年10月完工交付。目前正为获得后续土地的开发权作准备。

1.3蓝天置业开发“东阳新天地2号、3号地块”项目净利润4亿元

公司受让广厦控股持有的蓝天白云置业100%的股权,交易价格为23942.59万元。公司负责“东阳新天地2号、3号地块”项目的开发,目前处于项目开发前期,没有历史积累,只有费用的发生。我们预计，该项目将为公司带来5.35净利润。

项目位于浙江省东阳市“东阳新天地”整体项目的西北侧，其中2号地块北靠规划居住区,南临孔山景区,东侧为住店村；相邻的3号地块南临杨大村,西靠西三路,北侧与义东公路相隔。土地面积为151,782平方米,目前项目处于初步设计方案报批阶段,设计方案已由东阳市规划局初步审核同意。根据初步设计方案,项目地块的设计容积率为0.82至0.83,绿地率为46.50至45.50%,项目拟开发的物业类型为三层双拼和独立别墅,总建筑面积为124,900平方米,其中居住面积为122,700平方米,居住面积中独立别墅为40,900平方米,双拼别墅为81,800平方米。项目预计开工时间为2008年4月,预计交付时间为2010年7月

1.4“东阳新天地”项目后续建筑面积110万平米，将通过东阳江南置业和东阳蓝天置业购入

在股改中,广厦控股承诺将在东阳西部、东阳与义乌市交界处开发“东阳新天地”项目置入上市公司。“东阳新天地”项目规划用地471.38公顷,预计总建筑面积140万平方米左右,由江南置业和蓝天置业，共同开发,目前已有建筑面积29.1万平米被江南置业和蓝天置业取得，尚余建筑面积110万平米未取得，“东阳新天地”项目后续用地指标将根据每年政府的用地指标拿进。未完全置入上市公司,公司承诺，在蓝天置业相关条件成熟后,公司将继续收购该部分资产。在蓝天置业置入上市公司后,广厦控股部分履行股权分置改革的承诺。

2.停牌期间获得天都城后续建面110万平米

2.1持续获得天都城后续项目建面110万平米

2007年11月公司董事会审议通过,子公司浙江天都实业有限公司以人民币185094万元竞得余政挂出(2007)40号、41号、42号、43号、46号、47号、48号、49号和50号地块,同意授权公司办理竞标和中标后的相关手续,待股东大会审议通过后完成相关工作。

上述地块总地价185,094万元（177.31万元/亩）,总占地面积约414,849平方米,建筑面积1,104,644平方米（楼面地价1676元/平米）,其中：40号、46号、47号规划用地性质为商住用地,土地使用年限为商业用地40年,住宅用地70年；41号、42号、43号、48号、49号、50号规划用地性质为居住用地,土地使用年限为70年。

本次交易增加了公司的土地储备,符合公司"重点开发江浙沪地区房地产项目"的发展战略规划,有利于"天都城"项目的后续开发,有利于公司未来持续稳定地发展。

目前天都城住宅销售均价为6000元/平米，周边楼盘售价在5800-6100元/平米。离项目几分钟车程离市区较近的楼楼盘，销售均价在8000元/平米，楼面地价4000元/平米。而公司取得上述土地楼面地价仅为1676元/㎡，具有较大的成本优势。

目前天都城住宅的预定率非常高，新楼盘已推出几天就售罄。08年高架路完成后，在上班高峰期天都城到市区仅需车程20分钟，08年上半年公交一体化也将开通，到市区将更加方便。我们预计该项目未来将给公司带来较好的回报。

2.2未来有优势获取剩余的280万平米的建筑面积

天都城项目全部建筑面积480万平米，公司已在前期获得90万平米的建筑面积，已部分销售完毕，部分在建。目前增加建筑面积110万平米，尚余建筑面积280万平米，公司将依据杭州市每年的用地指标通过招牌挂的形成购进。

因公司开发天都城前期已投入大量资金于共建，完善居住环境，预计公司持续获得剩余土地的优势较大。

2.3拟收购浙江天都公司在外的10％股权，将100%拥有天都城收益

最近，公司董事会决议将完成对浙江天都实业有限公司在外的10%的权益收购，完成收购后，公司将100%拥有目前公司开发的天都城项目，交易价格为8,000万元，尚需12月4日股东会表决通过。

上述收购完成后，公司将100%分享天都城开发带来的盈利回报，增厚每股价值。

3.拟非公开发行募资投资两个住宅项目

3.1拟发行股票1.2-1.8亿股，募集资金不超过32亿元

为了保障公司主营业务稳健、快速增长，进一步提高公司经营实力，增强公司的核心竞争力和可持续发展能力，最近董事会审议同意拟非公开发行股票1.2-1.8亿股，募集资金不超过32亿元人民币。发行价格将不低于16.70元/股，发行以竞价方式确定发行价格和发行对象，价格优先的原则确认。

募集资金拟投资于天都·丽舍花园（23.5亿元，住宅为主）和东阳·新天地2#和3#地块（4亿元住宅为主）两个项目。拟投入募集资金3.5万元，用于补充公司的流动资金。

本次募集资金投入标的项目后，将大大推进标的项目的开发进程，加快项目的现金流入；同时促进公司中长期快速增长，保障公司持续稳定发展，增强公司的资本实力和业务发展实力，改善财务结构。增发融资投入上述两项目的资金为27.5亿元，根据上市公司的盈利预测，上述投资销售净利润率为20.2%。

3.2天都丽舍花园项目将带来超过13.8亿元的净利润，10年贡献利润

3.2.1天都丽舍花园为天都城项目的一部分，即公司最近期拿下的天都城后续项目

天都丽舍花园项目是天都城项目的一部分，由公司控股子公司浙江天都实业有限公司负责实施。天都城项目位于杭州东北部余杭星桥镇，毗邻绕城高速公路和沪杭甬高速，距离杭州市中心15公里，距离320国道和杭州外环路均在2-3公里内。项目依山傍水，自然环境优美，利用山坡地和已拆迁完成的平地，用地条件优越。

天都城规划占地面积7000余亩，总建筑面积480万平方米，规划居住人口近10万人，是以法兰西文化为城市文化的新城区。项目规划建有天都公园、天都国际度假酒店、香榭里大街、天都广场、欢乐广场以及交通、商业、教育、运动、娱乐等齐全的配套，采取名校和名医院策略，目标是建成一座21世纪的小康居住生活示范城和最具现代文明水准的新城。

天都城的《控制性详细规划》已通过杭州市规划局审批。目前该项目的“香榭花园”和“爱丽山庄”正在开发建设之中，天都公园、天都国际度假酒店和天都广场均以投入使用。

3.2.2天都丽舍花园分两期开发，利润贡献从2010年开始

天都丽舍花园项目总占地面积约414,849平方米，总建筑面积129.23万平方米，其中地上建筑面积为110.46万平方米，项目物业类型为普通高层住宅。

项目分二期开发，一期为天禧苑和天祥苑，总建筑面积67.81万平方米，计划2008中期开工，2009年年底开始销售，2010年开始结转，2011年开始陆续交付使用，2012年全部竣工。

二期为天明苑和天韵苑，总建筑面积61.42万平方米，计划2009年年底开工，2011年开始销售，2012年开始陆续交付使用，2013年全部竣工。

3.2.3项目已签定《国有土地使用权出让合同》，后续手续陆续办理

公司已通过公开招投标取得该项目开发权。全部9块项目用地已与杭州市签署了《国有土地使用权出让合同》。国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证及其他资格文件将根据项目的开发进度陆续办理。

3.2.4天都城已规划为杭州东北部核心居住区，交通改善，离市区15分钟车程

随着《杭州市居住区发展规划》和《天都城控制性详细规划》的完成，天都城和周边各规划单元的城市功能关系得到了明确。根据规划，余杭将建成杭州城市东北部集生态、休闲、产业、居住为一体的“重要卫星城”，集聚人口40万左右，形成杭州东北部核心居住区。而位于新城中心的天都城成为杭州城市东北部卫星城的核心区域。这意味着天都城被完整纳入大杭州城市发展的规划，从原先理念中趋向单独的“卫星城”"概念，回归到“城市化模式”的居住中心。目前，连接天都城和杭州主城的临丁路已经建成，将于2007年底建成的留石、秋石快速路，使得天都城到主城只需15分钟的车程，同时杭州主城区和余杭区市政公交一体化也将稳步推进。

3.2.5天都城六年开发初具规模，居住环境绝佳，售价不断攀升，交通改善提升增值空间

经过六年的开发，天都城目前初具规模。已建成50万平米香榭里社区、1500亩的天都公园、天都国际度假酒店，同时将实行名校和名医院策略，目标是建成一座21世纪的小康居住生活示范城。

杭州主城区可供给的土地日益趋少，房价基本在万元以上，部分区域已高达2万元/平方米。天都城秉着“销售价格相对较低，物业质量保持不变”的经营理念，客户定位为“中等收入、对居住环境具有较高要求的人口”，其在销售上不断取得佳绩，如天都城天湖苑、天河苑、天风苑、天泉苑、天月苑开盘销售都获得不俗的业绩，各楼盘销售率均在95％以上。2007年9月1日开盘的天星苑2#、4#楼,开盘当天完成90%销售，推出几天就售罄。

天都城随着居住环境、交通状况的改善，住宅品质也不断提高、杭州东北部核心居住区的明确定位，售价已从几年前的2500元/平米，一路攀升至目前均价6000元/平米。目前住宅预定率非常高，处于无房销售状态。离项目几分钟车程离市区较近的楼楼盘，销售均价在8000元/平米，楼面地价4000元/平米。天都丽舍花园为天都城项目的组成部分，土地楼面地价仅为1676元/㎡，具有明显的成本优势，借助公司前期的投入及开拓，项目具备良好的发展前景，我们预计将给公司带来超预期回报。

3.3东阳新天地2#、3＃项目-蓝天置业开发，将带来4亿元净利

3.3.1拟开发三层双拼和独立别墅

东阳新天地2#、3#地块项目由公司的全资子公司东阳市蓝天置业开发。项目位于东阳市西部，其中2号地块北靠规划居住区，南临孔山景区，东侧为付店村；相邻的3号地块南临杨大村，西靠西三路，北侧与义东公路相隔。

东阳新天地2#、3#地块项目总占地面积为151782平方米，项目地块涉及的，绿地率为42.50%至45.50%，项目拟开发的物业类型为三层双拼和独立别墅，总建筑面积为124900平方米。预计开工时间为2008年4月，2009年开始销售，2010年7月陆续交付，2010年结转，2011年全部竣工。

3.3.2已取得国有土地使用权证，其余手续陆续办理

通过招投标取得，项目已经取得国有土地使用权证。建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证及其他资格文件根据项目的开发进度陆续办理。

3.3.3紧邻义乌，项目稀缺，定位高端，不存在支付能力问题

预计项目总投资5.16亿元，其中：土地出让金及契税1.39亿元，建安成本3.08亿元，期间费用0.69亿元。

东阳新天地项目位于东阳市白云街道。白云街道地处东阳市西大门，毗邻义乌市。东义线、东永线、东嵊线贯穿全境，交通便捷，区位优势突出，为东阳经济开发区所在地，距义乌市中心20分钟车程。区内有西城、服装、小商品三大工业园区，正在开发中的“东阳新天地项目”规划471.38公顷，预计总建筑面积140万平方米，是集旅游、休闲健身、教育居住等为一体的高尚生活区，其规模为浙中之最，“东阳新天地项目”是东阳市实施“西延、北进、南连、东扩”城市发展战略，加快城市化进程的一项重点工程。

项目周边有高度集聚的人口和强有力的经济支撑，已形成强劲的住房消费需求，但缺乏真正意义上的高尚居住社区。本项目的建设将有力地提升东阳及义乌房地产项目的开发档次，较好地迎合当地高端消费人群对高档别墅类房地产项目的需求，项目发展前景看好。

东阳新天地项目以“浙中地区最高级的高尚居住社区”为建设定位，致力于开发具有优美环境景观、大面积花园庭院、高级物业管理、完善配套服务的高档别墅类住宅项目。本次“2＃”、“3＃”地块位于“东阳新天地”整体项目的西北侧，与正开发的“江南紫荆庄园”紧倚，其结合万国建筑博览城现有的白云文化城、白云会展中心等，以其优美的自然环境、高档的品味与文化氛围、优越的区域环境、便捷的对外交通和齐全的配套实施。

从目前的各项政策看，政府对别墅、排屋等用地的审批趋于严格，导致今后市场上这类商品将出现稀缺，另一方面随着人们生活水平的提高、经济的富裕，别墅、排屋物业有较强需求，需求的旺盛将给该项目带来较好的收益率。公司收购的“江南紫荆庄园”已全部售罄，双拼的最后销售均价在1万元/平米，独栋在1.3万元/平米。我们预计，该项目09年推出时，双拼的价格可能达到1.3万元/平米，独栋可能超多1.5万元。

4.各项事务如预期推进

4.1继续履行股改承诺，陆续置入尚余项目，消除同业竞争公司

为消除同业竞争及潜在同业竞争承诺：在项目权属完备的条件下选择置入上市公司,消除同业竞争及潜在同业竞争。因义乌广信实业有限公司开发的“江南生态园”项目目前尚未获取土地证,广厦控股承诺待相关的土地使用权证办理完毕后,将其置入进公司。

义乌“江南生态园”项目（9000亩土地，可开发用地1200亩）通过招牌挂获取的，已交清土地款，尚未取得土地证，目前正在协调中。

4.2 2007年12月4日临时股东大会审议重大议题

《关于受让浙江龙翔大厦有限公司持有的浙江天都实业有限公司10％股权的提案》；..关于公司符合非公开发行股票条件的提案；..关于公司2007年非公开发行股票方案的提案；

关于本次非公开发行股票募集资金使用的可行性报告的提案；..关于提请股东大会授权董事会全权办理“天都城项目”后续地块竞标相关事宜的提案等等7项议题。

上述议题如获股东会批准，公司一系列重大问题将陆续获得解决，加速公司的发展进入快车道。

4.3公司预告2007年业绩扭亏为盈，净利润同比大幅度提升

因公司2007年实施了重大资产重组,财务报表合并范围发生重大变化,公司预测2007年度的累计净利润为盈利,与上年同期相比发生大幅变动。2006年公司净利润-25520.8万元，EPS-0.53元。公司在07年初股改时承诺：2007年每股收益将不低于0.2元，07年1-3季度公司EPS为0.216元/股，我们07年全年EPS为0.24元/股（按目前股本）。

4.3杭州、南京等地开发的项目销售旺盛，售价远超预期最近我们了解到，公司在杭州、南京等地开发的项目售价远超今年5月份的预期。

天都城-爱丽山庄排屋均价1.5元/平米，独栋均价在1.8-2万/平米，当时我们的预计排屋是0.8万元/平米，独栋是1万元/平米。

南京长江路九号住宅的销售均价为1.85万元/平米，目前售价已达2.24万/平米，杭州南岸花城项目当初预计独栋、联排的售价在1.5万和0.74万元，目前售价在别1.8万元和1万元，楼盘一推出全部售罄..杭州的雅戈公寓，当初我们预计普通住宅的销售均价在5700，目前的均价为8000元/平米。

天都城普通住宅的售价目前在6000元/平米，高于我们当初的预计4500元/平米。

5.结论与评级

停牌期间，公司受让控股股东持有的江南置业和蓝天置业100%权益优质项目；拍卖获得天都城后续建面110万㎡用于普通住宅的建设。公司未来仍有优势获取天都城后续280万㎡的建筑面积，“东阳新天地”后续项目建筑面积110万㎡将在条件成熟时通过东阳江南置业和东阳蓝天置业购入。江南置业开发的紫荆庄园已售罄，08年结转将贡献1.92亿利润。公司立足长远做强做大决心明确。

公司拟非公开发行1.2-1.8亿股，募资32亿元，27.5亿元投资于天都·丽舍花园和东阳·新天地2#和3#地块项目。上述两项目的开发将带来17.8亿元净利，10年开始体现业绩。

目前天都城已规划为杭州东北部核心居住区，六年的开发初具规模，交通、环境的改善使售价不断攀升，天都·丽舍花园项目具有成本优势，增值空间广阔。东阳新天地2#、3＃项目紧邻义乌，定位高端，项目稀缺，面向支付能力强的人群。预计上述项目的销售不成问题。

本次增发不会摊薄近3年的业绩。缘于紫荆庄园08年即有利润贡献，公司在杭州、南京等地开发的项目销售旺盛，售价远超预期，增发项目将延长公司的增长期，为09年后业绩高增长提供有力的保障。

公司07年扭亏为盈，净利同比大幅度提升，08年初摘帽成定局。

我们预计公司07-09年的EPS将分别为0.245元、1.45元和1.65元（08-09年为摊薄数）。未来12个月目标价42元，维持“强烈推荐”的投资评级。