次级抵押贷款混乱局面的责任承担：地产经纪人

类型:金融与投资

标题: 次级抵押贷款混乱局面的责任承担：房地产经纪人在哪里？

文章类型：访谈

摘要:

这种场景数百万美国人都曾经历过——坐在房地产经纪人一旁，即将签署购买新住宅的相关文件。一般而言，买主会和经纪人打几个月的交道，并且会听到经纪人说在购买房产这个冒险领域中他们就是必不可缺的领路人。那现在怎么样呢？数百万借款人采用了这种很有问题的次级抵押贷款而导致他们可能失去自己的房子。为什么当时他们的经纪人没有给予他们风险警示？现在众多批评的声音都对准了次级抵押贷款的贷款人和抵押经纪人，但有专家认为房地产经纪人得以逃脱了他们对次级抵押贷款的混乱局面所应该承担的责任。

正文:

这种场景数百万美国人都曾经历过——坐在房地产经纪人一旁，即将签署一份购买新住宅的贷款合同和其它文件。一般而言，买主会要和经纪人打几个月的交道，并且会听到经纪人说在购买房产这个冒险领域中他们就是必不可缺的领路人。

那现在怎么样呢？数百万借款人采用了这种很有问题的次级抵押贷款而导致他们可能失去自己的房子。为什么当时他们的经纪人没有给予他们风险警示？美国全国公平住房联盟（National Fair Housing Alliance）主席莎娜·史密斯（Shanna Smith）称现在众多批评的声音都对准了次级抵押贷款的贷款人和抵押经纪人，但房地产经纪人也应该对次级抵押贷款的混乱局面承担应有的责任。“我认为房地产经纪人和贷款发放机构的贪婪因素都起到了作用，”她最近提出说。

但其他人称事情并非如此简单。“99％的情况下，经纪人是卖主的代理人，所以经纪人对买主来说不承担任何义务，”沃顿商学院房地产教授乔治叶·查普曼·菲利普斯（Georgette Chapman Phillips）说。

次级抵押贷款一般面向信用差的借款人。最初经常会采用较低的“诱惑”利率，每月还款比同等额度贷款的固定利率还款额要低。但在一年，两年、或三年之后，会每年对利率进行调整，并一般会导致买主的月还款额高于固定利率贷款。众多次级抵押贷款借款人现在已经发现每月还款额剧增了30％或者更多。

今年秋季，国会、白宫和众多联邦和州一级监管机构正在努力就次级抵押贷款出现的混乱局面采取补救措施，同时一些专家认为这种混乱局面可能导致200万住宅被没收。甚至总统候选人也已经在其中插上一杠子。一些措施将允许联邦政府所支持的公司——例如美国联邦国民抵押贷款协会（Fannie Mae）和联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac）——来对重压之下的借款人在再融资方面提供帮助。其它措施主要针对贷款人，要求他们向借款人更好地披露贷款所涉及的风险。

房地产行业并未置身事外。代表了130万经纪人的美国房地产经纪协会（National Association of Realtors）在这个秋季要求美国联邦储备委员会（Federal Reserve）提高保险标准，以加大贷款人向那些无力在将来承担次级抵押贷款所需更高还款额度的借款人提供贷款方面的难度。美国房地产经纪协会同时也对一份参议院的议案表示了支持，该议案提议扩大由联邦住宅管理局（Federal Housing Administration）所支持的固定利率贷款的覆盖范围，从而向次级抵押贷款的借款人提供多一项选择。

但是对房地产经纪人自身所扮演角色上的关注近乎为无，虽然他们经常扮演房屋买主首席顾问的角色。实际上，众多房地产经纪人会通过推荐贷款人或抵押经纪人来帮助买主获得贷款。“许多这些抵押贷款公司就是那些（房地产）经纪人所控制的出借人，”菲利普斯说。

核心问题在于经纪人获得收入的方式——传统方法是卖主向他们支付佣金，一般是房屋售价的5％或6％。旁敲侧击鼓动买主接受次级抵押贷款，或者对于其中风险缄默不言，都意味着可以完成更多销售额。同时，次级抵押贷款较低的诱惑利率可以让买主获得更多贷款额度，从而可以提高销售价格和佣金。“你不能撒谎，”菲利普斯谈到经纪人时说。“你不能有意地误导他人。但你是为卖主工作。”

“这也是我的个人经历。也许人们有资格获得30年的固定利率贷款并且最初希望购买售价在该贷款额度以下的住房，但房地产经纪人会鼓动人们购买更昂贵的住房，”美国全国公平住房联盟的史密斯说。

她回忆说一对年轻的华盛顿特区夫妻最初有资格获得额度不超过31万美元的固定利率贷款。“他们的经纪人不停恳求他们去看价格超过40万美元的房子，因为他可以为他们就更贵的住房争取到同等月还款额度或更低额度的贷款。”她说。怎么能办到呢？经纪人鼓动他们接受30年的“2/28”次级抵押贷款，即最初两年可以获得较低利率，利率在两年后将进行调整，并且在接下来的28年内将采取同样的方法。借款人是否有资格获得该贷款取决于他们是否有能力承受最初的较低还款额度，即使他们可能在之后无力承担更高的还款额度。她同时提到所销售的住房价格越高，经纪人也可以获得更高的佣金。

“当然，他所采用的是经纪人和贷款公司的标准路线：‘你总可以在两年内再融资，’”她说。“他从来不会告诉那对夫妻他们的还款额度在第25个月会蹦高30％，或者告诉他们再融资有多么困难……并且两年后，借款人会谴责贷款人让自己陷于困境，而不是谴责唆使他们购买售价更高的住宅以及采用2/28型贷款的经纪人。”

众多次级抵押贷款借款人现在发现他们无法重新融资来逃脱还款额度提高的问题。在一些案例中，他们的住房价值下滑，所以他们无力获得足够的借款来偿还之前的贷款。其他人不再有资格获得他们所需的固定利率“优惠”贷款，或者他们因为提前还款罚金而被限制无法再次融资。贷款人采取提前还款罚金以确保借款人的高额度还款在一定年限内必须持续进行。

准则的冲突

同抵押经纪人和贷款人相比，一般房地产经纪人花在住房买主身上的时间更多，并且应该可以就贷款产品的风险进行警示。但是有专家将经纪人的法律责任和道义责任一分为二。只有很少的买主会聘请“买主经纪人”，这些经纪人的首要责任是帮助买主。在大部分案例中，虽然经纪人同买主一起购房，但他们仍然是由卖主提供工资，一般会同卖主的经纪人分享佣金。

“你为向你付工资的人工作，”菲利普斯说。他同时补充道：“当抵押经纪公司已经告诉买主‘当然，你可以获得这些贷款’的时候，经纪人还会告诉买主‘你是否意识到自己在这个方面会完全具有问题’吗？经纪人为什么要这样做？”

“这点非常复杂，”美国房地产经纪协会政策专家杰夫·李思克（Jeff Lischer）说。“为了能够完成工作任务并且帮助到买卖房产的人……一位优秀的经纪人会为了完成交易而想尽办法。”在他看来，为卖主工作的经纪人可以认为买主已经获得了贷款方面的专业帮助，但是作为卖主的经纪人，不应该就不同贷款类型的优缺点提出任何意见和建议。

美国房地产经纪协会有一本顾客手册，上面介绍了不同贷款类型的优缺点，并且还有一本手册警示了住房购买者注意掠夺性借贷。但是李思克称他并不清楚究竟有多少位经纪人将这些手册分发出去了。美国房地产经纪协会同时也有冗长的道德准则清单，提倡经纪人“诚实对待各方”，并且“保护和促进客户的利益”，不管客户是卖主还是买主。因为经常是为卖主工作，所以如果地产经纪人向买主警示某一特定贷款的风险并且导致交易失败，这种行为就同该准则存在冲突。另外，该准则也禁止经纪人假装本行业以外领域的专家。

全美社区再投资联盟（National Community Reinvestment Coalition）是一家非盈利性的机构，旨在改善贫困社区获得贷款的方法。其执行副总裁大卫·贝瑞堡（David Berenbaum）称他认识一些房地产经纪人会提醒借款人相关风险。但是他补充说：“我们也注意到一些问题，事实上……房地产经纪人同抵押经纪人一样，是问题产生的因素之一，或者说他们对问题保持了沉默。”

他说，房地产经纪人的道德准则要求他们承诺遵守平等房屋法律以及“透明性”，或者对于售房交易的所有方面都保持坦率的态度。这些让房地产经纪人可以对具有危险性的贷款进行警示，他说。“如果交易无法维持——即如果顾客无能力负担得起交易——他们就不应该再继续，”他提出。

即使是为卖主工作，经纪人也对买主承担一定道德责任，沃顿商学院法律研究和商业道德教授艾伦·斯图德勒（Alan Strudler）说。“压榨弱势群体是错误的行为，而让别人接受这些贷款就是此类行为……如果法律在明确这个问题方面滞后，那么就是法律进行调整改变的时候了。”

沃顿商学院荣誉退休金融学教授、房地产专家杰克·M·古登泰格（Jack M. Guttentag）说，从法律上来看，经纪人对卖主和买主的义务通常由各州法律规定，但大部分这些法律只强调了经纪人对于卖主的受托责任。

古登泰格说，在联邦法律的规定下，贷款人向控制他们业务的房地产经纪人支付回扣的行为是非法行为。但是他同时说事实上并没人在执行这条规定。“防止一方向另一方提供有价物品是非常困难的，甚至可能仅仅只是圣诞节礼物，”他说。“我相信这条规定一直在一定程度上被违背。”当房地产经纪人推荐特定的贷款人或抵押经纪人时，主要的动机就是为了确保贷款成功，这样就可以完成交易，从而经纪人可以获得佣金，他说。

“房地产经纪人只在乎一件事情——达成交易，”沃顿商学院金融学讲师肯尼思·托马斯（Kenneth Thomas）说。他同时补充说如果买主需要获得次级抵押贷款以能完成交易，经纪人会对其中的风险三缄其口。

沃顿房地产教授托德·斯奈（Todd Sinai）争辩说即使卖主经纪人向买主提供目标贷款方面的建议，买主也应该保持警觉。“经纪人为了告诉你说这有一款非常合适的抵押贷款，你可能会需要向该经纪人展示很多你不愿意披露的信息，”他说，并指出如果让卖主经纪人知道自己的承受能力，再聪明的买主也会失去进行谈判的优势。

虽然众多批评家认为房地产经纪人对次级抵押贷款混乱局面的产生负有一定责任，因为他们对那些不择手段的贷款人和抵押经纪人提供了帮助和支持，但对于经纪人是改革的最佳对象这点并没有太多争论。托马斯相信美联储和其他银行业监管机构需要对现在次级抵押贷款市场上最活跃的、不受监管的贷款人进行更多监管。斯奈认为必须要求贷款人更完全披露次级抵押贷款的风险——例如指明每月还款额会有多高。

古登泰格建议限制贷款人收取众多费用，正是那些费用让次级抵押贷款具有丰厚的利润。但是他也警示说市场上总会存在某些对于部分借款人来说风险过大的贷款产品。过多期望那些通过完成交易来赚钱的房地产经纪人提供帮助是不现实的。“我不会告诉顾客他可以依靠房地产经纪人来保护自己不受到贪婪的贷款提供人的暗算，”古登泰格说，“那不会是一条好建议。”