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央行银监会出台房贷新政近日出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，主要从防范房贷风险角度，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。通知规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。通知还规定，商业用房购房款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年。
点评：
（1）第一套住房首付比例和贷款利率基本还是维持原来的2－3成，且90平米以下2成，90平米以上3成，第一套住房消费需求是国内房地产行业长期景气的主导需求，所以整个政策对行业长期需求和行业影响很小。
（2）第二套及以上住房需求首付比例从3成提高到4成以上，对于炒房的投机性需求会有很大抑制。但因居民收入和财富效应等长期因素推动，出于消费升级、置业保值或投资等目的，很多第二套房需求首付比例本来就高于3成，所以该项政策传闻对投资性需求影响会有较大分化。
（3）前期房价普遍上涨过快引起政府加强调控，这次住房消费政策调控目的在于抑制短期内房价上涨过快，抑制投机性投资性需求，保证大多数居民的住房需求，尤其是第一套住房，而这有助于国内房地产行业更长周期的稳定、持续和健康发展，长期景气有望获得较好的延续。
（4）商业用房首付比例和贷款利率没有区分第一套和第二套（及以上），一律提高到5成以上、110％基准利率，至少短期内商业用房的需求会有一定负面影响，商业用房价格有下降压力，商业用房开发为主的上市公司有调整压力。
（5）四证齐全才能发放贷款、35％自有资金、贷款原则上不得异地使用等基本是对原有政策的强调。
（6）受益于06、07年前9个月强劲的销售表现，部分公司大股东优质资产注入，大多数一二线优势上市公司未来两到三年业绩有望获得超过35％的往年行业平均增速。
（7）商品房需求和房价上涨是中国强劲的宏观经济基本面在不动产上的直观反映，包括长期的人均GDP超过1000美元后的经济起飞阶段，人口红利，居民财富效应引致的投资需求，短期的流动性过剩、RMB升值等。因此，只要宏观经济景气周期没有逆转，商品房需求增长和房价上涨的大趋势难以改变，因此对行业增持投资评级维持不变。
（8）下游消费政策的调控会影响到上游开发商的分化，行业集中度提高的行业趋势会加剧，一二线龙头公司可能获得分享未来行业景气的更多发展机会，一些“小上市公司、大房地产集团”特征的上市公司大股东资产注入有望借此加速。所以我们坚持《坚持超配者超强》下半年投资策略报告中对地产股、房产股一二线龙头公司和商业地产股未来蓝筹的增持推荐。（孙建平）
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