主动抬高首付比例 国内商业银行自控房贷风险

房贷收紧已成事实。

记者近日从某国有银行广东省分行得到消息，目前该行已拟定关于房地产开发贷款和个人按揭贷款的调整政策——二套房房贷首付将提高到四到五成，估计将在国庆前后正式下发全省统一实施，房地产开发贷款也将严控额度、上收审批权限。

此前有消息称，央行将出台房地产调控举措，包括提高第二套住房首付比例到四成，以及商业用房首付比例由目前的四成提高至五成，以抑制房地产市场投机。看来，商业银行已经先行一步。记者采访得知，目前已有不少银行在制定相关政策，甚至在不少地区已经开始执行。

业内人士认为，商业银行自发提高二套房首付比例，是楼市金融风险已集聚到一定程度的信号，央行实施统一政策的时机也已成熟。

银行房贷“落闸”

“此次规定为广东省制定，将在全省范围内统一强制实施。”某国有银行广东省分行人士对记者表示，“二套房以上将被强制实行首付四到五成的规定。”对于第一套房没有强制规定，但审批要求将更加严格，“如果是公务员、教师等优质客户仍旧可以贷到7成。另外还要考察房价，如果总额度超过一定限度，银行也将慎重考虑。”

此前，商业银行房贷首付比例不得低于30%。随着今年房价不断提高，市场上一直在流传购房首付可能调高的传言，但此前没有商业银行正式下文执行。

上述人士表示，此举目前仍旧是广东省分行的举动，“尚未接到总行和银监会强制要求实施首付四成或者五成的通知。”但他透露，总行已收紧房地产开发贷款额度，各分行很难拿到开发贷款新额度。而“开发贷款是和住房按揭贷款捆绑在一起的。一般有项目开发贷款，才可能有按揭贷款”。

该分行此次也同时制订了房地产开发贷款的调整政策。“我们已经开始否决一些房地产贷款，审批权限也在上收。原来有些项目贷款二级分行可以审批，现在已经全部上收到一级分行了。”他表示，有关规定已经起草完毕，可能在国庆前后正式下发执行。

商业银行为何此时主动收紧房贷？

“房地产贷款风险已经集聚，有必要采取一定措施。”上述人士解释，银行判断，目前房价涨幅已经到了一定风险点，如果继续以这样的速度上涨，风险将集聚到银行。

根据广东省统计局数据，广东省上半年房价涨幅为25.8%，深圳更是涨了42.1%。而调查显示，2007年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月高0.7个百分点。

另一方面，上半年信贷快速增长，多数银行事实上已经透支了全年贷款额度，下半年贷款额度严重不足。“支行向分行要额度，省行向总行要额度。”在政策压力下，下半年将严格控制贷款增长，而首当其冲的就是房地产贷款。“总行一关房地产贷款闸门，各分行也无从扩张。”

这家在广东省房地产贷款中排名前列的银行，“今年上半年几乎用掉了全年80%以上的房地产贷款额度。”而另一家同样排名前列的国有银行房贷部副总经理对记者表示，在一些房价涨幅较大的城市，例如深圳，实际操作中已经执行二套房首付四成到五成政策。“虽然还没有监管层统一调控文件，但很多银行内部事实上已经在调控。”记者从多家银行了解的情况证实了这一说法。

楼市股市跷跷板可能显现？

“二套房首付提高主要对投机需求产生一定抑制作用。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为。“金融和税收是楼市两大闸门，金融收紧对投机者的资金链条将形成压力，导致投机行为的减少，也可以抑制房价。”深圳市房地产研究所所长王锋表示。

不过黎认为，如何界定二套房很重要。“是以个人还是以家庭来界定，这其中有漏洞可钻。”而这也将影响到政策效应。

黎表示，提高二套房房贷首付事实上是引导正确住房消费观念，从而影响需求。“在中国人多地少的情况下，不应让多套房消费形成趋势。这与90平方米以下小户型其实是配套政策。”

但是对于银行收缩房地产开发贷款，黎表示，对于大开发商的资金链没有很大影响。

“一方面是房地产企业的融资渠道多了；另一方面，像碧桂园这样的大企业，除了上市融资，仍旧可以得到银行的信用贷款。受影响的只能是一些中小房企。”某商业银行房贷部人士也承认，他们收缩房地产开发贷款，但不会放弃“优质大客户”贷款。

王峰表示，提高二套房提高首付，事实上在2003年央行的121号文中就有此类提法，但因当时意见分歧，没有详细规定并加以实施。“而今商业银行已自发施行，央行实施此政策的时机也已成熟。”

提高首付后，楼市股市跷跷板作用会否显现?有广州房地产市场投资客对记者表示，他此前募集了一批资金在专门炒房。但倘若提高首付，炒房所需资金量增大，长期来说将影响投资收益。“以往可以炒二十多套，现在可能只能炒十几套。”他表示，这将影响资金的投资效率，可能流向其他领域，例如股市。但他表示，仍看好房产升值潜力，不会完全撤出楼市。

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