秘密六：行政管制导致房产泡沫
陈志武（专栏）：虽然2002年5月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》对房产业有较大的影响,但真正打开房产调控序幕的是央行2003年著名的“121文件”,用意是提高地产商自有资金的比例。当时的背景之一是上海地产商周正毅事件,那事件使群情激愤,认为非整治、约束一下房产开发商不可。“121文件”正迎合当时的情绪。可是,客观上,这类举措的实际效果只不过是提高了房产开发的创业门槛,把那些没门路、平民百姓出身的张三李四开发商们拒之门外,让他们得不到贷款,逼着他们另找他业,从而减少了普通百姓的房地产创业机会。一旦普通开发商少了,中低档住房的供给也会减少,供给少了就促使房价上涨。另一方面,那些周正毅们之所以是周正毅,就是因为他们历来就靠门路,也有门路,那么有无“121文件”或类似规定对他们没什么影响,这种规定反而是减少了来自平民百姓地产商的竞争,使周正毅们更能涨价、有更大发财空间。换句话说,基于朴素情绪的行政管制虽然用意是整治那些违规者,但实际上往往是帮了他们,害的是那些本意想帮的普通人,使后者的创业机会受到限制。
第二波调控是2004年的一系列文件和通知,它们限制了农用土地转非农建设(包括房产开发),比如,规定半年内暂停农用地转非农、控制建设用地的审批等等,这些措施的直接效果也是减少住房的供给,并使土地价格上涨(这本身是好事);同时,央行进一步控制对房地产开发的信贷资金,要求商业银行将开发商项目资本金比例从20%提到35%以上。当然,这一系列旨在调控、限制房地产开发或者说抑制房地产过热的措施受到老百姓的广泛欢迎,大家以为这下可抑制房价并挤走一部分房产商了。因为资金短缺,一些房产商确实被淘汰掉。可是,这些措施减少了房产业的竞争,整治开发商也等于降低住房供给,在需求不断上升的情况下,房价只会加快涨速,而不是像人们希望看到的房价下跌。
实际上,去年的一系列铁腕措施确实效果很好,抑制了房产商并使住房供给的增速减慢(相对于住房需求而言),结果是房价开始疯涨。2004年全国房价涨幅14.4%,比2003年高了10.6个百分点,是历史新高。等2004年的各项行政措施实施之后,到今年一季度其效果更明显:房价同比再涨12.5%。从市场规律角度看,这些结果说明那些管制效果跟希望看到的正好相反。
本文来源：网易财经综合
责任编辑：
王晓易_NE0011
