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雅戈尔(行情论坛)（600177）昨日公告，公司全资子公司宁波雅戈尔(行情论坛)置业有限公司，在7月9日杭州市国有土地使用权公开挂牌出让活动中，以14.76亿元的价格竞得杭政储出[2007]23号地块的土地使用权。
该地块位于西湖区，东至浙江工商大学、花园北村、翠微园，南至文二路，西至学院路，北至梧桐公寓、耀江文翠苑，受让土地面积36,131平方米，用途为住宅（设配套公建）用地，容积率不大于2.6，土地使用权出让年限为住宅用地70年、配套商业办公用地40年。顶点财经topcj.com
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雅戈尔刷新杭州楼面地价。
目前杭州重现“连夜排队买房”，楼面地价纪录屡被刷新。今年5月30日，绿城联手葛洲坝(行情论坛)集团等拍下钱江新城“绝版地块”，创下11759元/平方米的楼面地价纪录。6月25日，杭州“原金松洗衣机厂地块”竞拍，浙江旅游西城房地产公司击败绿城集团，将杭州楼面地价刷新为12245元/平方米。此次雅戈尔击退凯德置业，将杭州楼面价格推高至15712元/平方米。
高价竞地，意在战略布局。
雅戈尔在宁波房地产市场的成绩有目共睹，其目标是“争取成为长三角的区域性开发商”，继04年和06年在苏州开发区获得大片土地完成苏州的布局后，下一个目标城市就是杭州，但此前公司在杭州多个地块竞拍会上一直未有收获，此次竞拍公司志在必得。目前该地段附近在售的“梧桐公寓”均价约15000元/平方米，而根据雅戈尔的竞地价格，其售价必需要超过20000元/平方米才不至于亏损。业内人士普遍判断杭州中心地段的房价仍有上涨空间，但即便如此我们认为该地块对雅戈尔仍然是战略意义大于实际盈利需求。
公司房地产业务2008年增长将超过50％。www.topcj.com
目前雅戈尔在宁波和苏州拥有土地储备225万平米，其中9个楼盘在开发，销售情况理想，其楼盘售价通常比周围楼盘高10%－15%，公司拟发行18亿可转债(行情论坛)增强房地产的资金实力，方案已报至证监会。07-09年将是公司房地产业务的快速增长期，但08年所得税下降将使07部分项目推迟到08年确认，预计08年公司房地产净利润增长将超过50％。
纺织服装将创近七年来的最快增长。
在笔者2006年5月的报告《雅戈尔：重塑王者形象》我们就指出，雅戈尔品牌服装边际利润呈现扩大趋势。经过5年的渠道整合，06年雅戈尔品牌服装进入内生增长阶段，其80%国内销售来自自营专卖店和专柜，当其零售环节达到盈亏临界点后其边际利润必然会快速扩大，预计07年品牌服装收入增长18%，利润增长超过40%。抗皱衬衣面料和西服面料的开发，使公司纺织业务也实现40％的利润增速，且体现对服装业务的提升，07年公司DP全棉免熨衬衫的销量可达60万件，同比增长200％。07年纺织服装对公司主营业务的贡献将超过50%。
估值合理，评级下调。
主业07、08年EPS为0.39元、0.54元，出售金融资产分别再增加EPS 0.34元、0.40元，按08年纺织服装30X，房地产25X，投资收益和金融资产溢价1X(金融资产是否出售对估值无影响)，考虑到公司品牌服装完全具备超预期的潜力，商业地产已增值约20亿元，金融资产增长也可能超出预期，再给予10%的溢价，公司合理估值23.29元，目前股价已合理，评级下调为“增持”。
风险提示。
1、房地产宏观政策变化；2、宁波商业银行上市可能会带来过度炒作。topcj.com
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